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L'esperto risponde
LOCAZIONI
Costi del riscaldamento: il consumo individuale diventa determinante
Ho da poco firmato un contratto di locazione, come un inquilino, per un alloggio in un condominio.
Tra le spese ordinarie, la voce più forte è quella del riscaldamento. Vorrei sapere quali diritti ho di verifica delle spese che mi vengono addebitate e in base a quali criteri viene ripartita la spesa, soprattutto in considerazione del fatto che il condominio ha adottato i criteri di termoregolazione del calore.
M.I. - ORVIETO


Il rapporto tra locatore e conduttore di unità immobiliare, abitativa o per uso diverso da quello abitativo, per l'addebito e la ripartizione delle spese è regolato dall'articolo 9 della legge 392 del 1978 (equo canone).
La norma pone interamente a carico del conduttore, tra le altre e salvo patto contrario, le spese del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Il pagamento delle spese deve avvenire entro due mesi della richiesta fattane dal locatore; prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi su cui si fonda la richiesta.

Ammesso l'acconto
La norma va correlata con l'eventuale patto contrattuale che preveda il pagamento di un acconto spese unitamente ai ratei di canone, salvo conguaglio a fine gestione: solo per il conguaglio sussiste il diritto del conduttore di provvedere al pagamento entro due mesi dalla richiesta mentre l'importo contrattualmente previsto in acconto deve essere pagato alle singole scadenze previste.

Il voto in assemblea
L'articolo 10 della legge 392 del 1978 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
La legge 220/2012 prevede ora che la convocazione agli aventi diritto (quindi anche il conduttore nella materia del riscaldamento) debba essere effettuata dall'amministratore. Nel caso in cui né l'amministratore né il locatore vi dovessero provvedere, resta escluso che questa omissione possa essere dedotta dal conduttore per richiedere la risoluzione del contratto locativo; e nemmeno per ottenere la sospensione dell'adempimento delle proprie obbligazioni. Essa spiega efficacia solo nell'ambito dello speciale rapporto che si instaura tra locatore e conduttore, in tema di partecipazione alla spesa relativa alla fornitura, in genere, dei servizi comuni.

La suddivisione delle spese
Per quanto riguarda la suddivisione delle spese del riscaldamento, si deve distinguere tra gli immobili di un unico proprietario e quelli in condominio. Per questi ultimi, la richiesta del locatore del conguaglio è supportata dal bilancio condominiale annuale dove sono inserite le varie voci di spesa e i criteri di ripartizione, normalmente misurati in millesimi di riscaldamento, calcolati in base alla superficie radiante. In questo caso, il conduttore ha diritto di verificare le pezze giustificative delle spese presso l'amministratore condominiale.

La proprietà unica
Nel caso in cui, invece, l'immobile sia di proprietà unica, i criteri di ripartizione sono determinati dal locatore utilizzando quelli sopra indicati (millesimi di riscaldamento) e dovrebbero essere specificati nel contratto; in mancanza di specificazione si usano i criteri applicati di fatto nelle gestioni precedenti con possibilità di contestarne la correttezza.
Il decreto legislativo n. 102 del 2014, modificato dal successivo Dlgs n. 141 del 2016, impone di verificare se sussista l'obbligo di introdurre sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.
Le disposizioni sono previste per i condomìni (che sono definiti come edifici con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni) e gli edifici polifunzionali (edifici destinati a scopi diversi e occupati da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell'energia acquistata) qualora gli stessi siano riforniti da una fonte di riscaldamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici.
Per i condominii e gli edifici polifunzionali si prevede l'installazione obbligatoria entro il 30 giugno 2017 di sottocontatori individuali per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L'impossibilità tecnica di installazione dei dispositivi o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali deve essere attestata in una relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.
Qualora non sia possibile installare un contabilizzatore dei consumi all'ingresso di ogni unità immobiliare si devono installare rilevatori di consumi per ciascun radiatore delle varie unità immobiliari.
La spesa del riscaldamento deve essere sostanzialmente ripartita sulla base dei consumi effettivi. Questi sono determinati da due componenti di spesa. La prima è la cosiddetta quota a consumo e coincide circa con il 70-75% della spesa. In base a questa, ciascun condomino/conduttore è tenuto a pagare solo quella parte di calore che preleva dai propri termosifoni. I ripartitori o il sotto contatore calcolano quindi quanta energia resta all'interno dell'unità immobiliare. L'altra componente è tecnicamente definita “spesa per potenza termica impegnata” (cosiddetta “quota fissa”), cioè il costo necessario per portare l'acqua calda all'ingresso di ciascuna unità immobiliare. Solitamente coincide con il 25-30% della spesa totale). È sua volta composta dalle dispersioni di calore (prelievo involontario), dalla spesa per l'energia elettrica, la manutenzione ordinaria e l'eventuale terzo responsabile.
Per calcolare tali voci deve essere utilizzata la norma Uni 10200:2015. Qualora vi siano differenze di fabbisogno termico tra unità immobiliari eccedenti il 50%, può essere disattesa la norma Uni. In tal caso la quota a consumo non può superare il 70% e quella cosiddetta“fissa” non oltre il 30%. Nulla varia per la quota a consumo. Per la ripartizione della quota fissa, invece, non è necessario calcolare la nuova tabella millesimale, ma può essere utilizzata la vecchia tabella del riscaldamento.
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