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CONDOMINIO
Il voto in assemblea per la sostituzione dell'amministratore
Abito in un condominio costituito da dodici unità immobiliari, gestito da un amministratore regolarmente nominato dall'assemblea circa sei mesi fa. La maggior parte di noi non è soddisfatta del suo operato e, nonostante non abbia violato alcuna norma o commesso gravi irregolarità, vorremmo sostituirlo con un altro professionista, già individuato. È possibile convocare l'assemblea e revocare immediatamente l'incarico all'attuale amministratore? O è necessario attendere la scadenza del mandato?
P.N. - MILANO


L'amministratore e il condominio, secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, sono legati da un contratto di mandato. Il condominio (mandante) conferisce l'incarico all'amministratore (mandatario), dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro, specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e dell'eventuale rinnovo. Di conseguenza, all'amministratore sono applicabili le norme sul mandato, in particolare l'articolo 1710 del Codice civile, secondo cui, fra le altre cose, «il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia».
Se, quindi, la figura dell'amministratore si configura nell'ambito delle norme sul mandato, occorre rispettare quanto disposto dall'articolo 1725, primo comma, del Codice civile per il quale «la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa».
Occorre anche rispettare quanto sancito dall'articolo 1129, comma 11, secondo cui «la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio». Ne consegue che l'assemblea può revocare il mandato dell'amministratore in qualsiasi momento, anche senza giusta causa. In concreto, l'unico “inconveniente” per il condominio è il risarcimento del danno da corrispondere all'amministratore esautorato, danno che non può essere superiore alla residua quota dell'onorario annuale non ancora riscossa dal professionista. Non sembra invece fondata la tesi secondo cui il danno debba essere parametrato sulla durata biennale dell'incarico di cui all'articolo 1129, decimo comma, del Codice civile.
Quanto alla maggioranza per deliberare la revoca, a meno che il regolamento non stabilisca modalità diverse, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Approvata la delibera, il professionista resta in carica fin quando non è nominato il suo sostituto.
Se la revoca è conseguenza di una giusta causa, il mandato dell'amministratore può essere revocato dall'assemblea e, in seconda battuta, dal giudice. L'articolo 1129, comma 11 dispone infatti che la revoca «può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato».
Sempre l'articolo 1129 contiene un elenco non tassativo ma solo esemplificativo di possibili gravi irregolarità:
• l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, dove l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, comprese quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
• l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; se è stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9), vale a dire la mancata cura del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità nonché qualora non fornisca al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1130. La norma chiarisce, infine, come in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non possa nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Al pari dell'assemblea, anche l'amministratore è libero di lasciare l'incarico in qualsiasi momento e senza preavviso, presentando le dimissioni. L'articolo 1722 prevede che il mandato possa estinguersi anche «per rinunzia del mandatario», che rimane in carica ad interim fino alla nomina del sostituto. In questi casi, in assenza di una giusta causa, venendo meno il rapporto di mandato, non è da escludere che l'amministratore dimissionario possa essere tenuto a risarcire il danno al condominio.
L'iter per le dimissioni prevede che il professionista comunichi la decisione, per iscritto, a tutti i condomini e successivamente convochi l'assemblea, inserendo come punto all'ordine del giorno, oltre alle dimissioni, la nomina del nuovo amministratore. Se l'assemblea non riesce a raggiungere il quorum per la nomina del successore, come stabilito dall'articolo 1129, primo comma, del Codice civile, lo stesso professionista dimissionario può ricorrere all'autorità giudiziaria e chiedere la nomina giudiziale del nuovo amministratore.
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