Gli approfondimenti del lunedì
L'esperto risponde
FISCO § VIAGGI
Affitti brevi, nessun «peso» sugli inquilini
Vorrei andare in vacanza in un appartamento al mare da prendere in affitto presso un privato per 15 giorni. Dal punto di vista fiscale, cosa comporta l'intermediazione dell'agenzia immobiliare? Si parla tanto della nuova “norma Airbnb”, ma cosa significa? Devo pagare qualcosa in più? Sono soggetto a ulteriori adempimenti?
F. B. - MANTOVA


Il contratto di «locazione transitoria per finalità turistica» è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile. Ma anche se per pochi giorni – visto che la durata minima dell'affitto-vacanza è libera – qualsiasi contratto deve essere scritto, affinché non risulti nullo (legge 431/98). La registrazione alle Entrate è però necessaria solo per le locazioni superiori a 30 giorni: nel qual caso, l'imposta di registro va divisa in parti uguali tra proprietario e inquilino. Per le locazioni inferiori ai 30 giorni, e non registrate, il locatore deve quindi rilasciare al conduttore una copia del contratto sottoscritto anche senza i timbri della registrazione (e di conseguenza non sarà poi tenuto a indicare gli estremi di registrazione nella sezione II del quadro RB della dichiarazione dei redditi, barrando la casella «Contratti non superiori a 30 gg.»).
Ai fini fiscali – come afferma l'articolo 4 del Dl 50/2017 (cosiddetta “manovrina”) – sono considerati contratti di locazione breve quelli relativi a «immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni» (inclusi «quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali»), stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (ad esempio Airbnb, ndr), mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare». La definizione – come ribadito dal provvedimento attuativo delle Entrate del 12 luglio 2017, protocollo 132395/2017 – si applica ai contratti «stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017».
Ad ogni modo, per il turista non vi sono implicazioni fiscali, se l'affitto viene effettuato direttamente dal locatore o tramite intermediari immobiliari e gestori dei portali online. Questi ultimi – se incassano dal conduttore i canoni o i corrispettivi per i contratti di locazione breve, ovvero per i «contratti di sublocazione» e i «contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi» (stipulati alle stesse condizioni sopra citate) – devono però operare, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21% «sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario».
Significa che i portali incassano gli affitti dagli inquilini e, quando “girano” questi importi ai proprietari dei locali (“beneficiari” finali), devono trattenere la ritenuta del 21%, da versare poi all'Erario entro il 16 del mese successivo a quello del versamento effettuato al locatore. Non viene dunque operata alcuna ritenuta, se l'inquilino paga direttamente il proprietario.
L'eventuale ritenuta va versata con il modello F24 telematico (codice tributo “1919”); ed è concessa anche la compensazione con i crediti fiscali (dal 24 aprile 2017, per molte compensazioni orizzontali si devono utilizzare solo i servizi telematici dell'Agenzia). I sostituti d'imposta dovranno in seguito inviare alle Entrate la certificazione unica (Cu), entro il 7 marzo dell'anno successivo a quello della trattenuta. Una copia del modello Cu andrà poi consegnata entro il 31 marzo ai “sostituiti”.
Se il proprietario non opta per la cedolare secca (opzione da farsi presumibilmente nel modello Redditi PF), la ritenuta si considererà «operata a titolo di acconto» Irpef. Ma la norma non dice se, nel caso di opzione per la cedolare secca del 21% per questi canoni, la ritenuta sia da considerare a scomputo della cedolare stessa in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre, sembra che rimanga l'obbligo di dichiarare questi redditi nel modello Redditi PF, mentre se ne poteva prevedere l'esonero, tramite una chiara qualificazione della ritenuta come d'imposta.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Ogni lunedì in edicola
Tutti i lunedì in edicola con Il Sole 24 Ore l'inserto con le risposte degli esperti alle domande dei lettori. E, in più, gli Approfondimenti del Lunedì sui quesiti di maggiore attualità, arricchito - ogni 15 giorni - dalla rubrica con le scadenze