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L'esperto risponde
LOCAZIONI
Universitari in affitto, contratti agevolati per singoli o gruppi
Ho iscritto mio figlio al primo anno di università a Bologna e, in attesa che comincino i corsi, sto cercando una sistemazione in affitto, possibilmente una stanza singola o, se trovassi l'offerta giusta, anche un monolocale o bilocale. Vorrei sapere quale tipologia di contratto di locazione può fare al caso nostro e se sono previsti canoni “speciali” per gli studenti fuori sede (mio figlio è residente in Puglia). Inoltre, avendo mio figlio a carico, c'è la possibilità di “scaricare” le spese per l'affitto e ottenere un'agevolazione fiscale, ad esempio una detrazione Irpef in dichiarazione dei redditi?
A. C. - LECCE


Il mercato degli affitti per studenti, si tratti di stanze o singoli appartamenti, è da tempo in forte espansione. E nelle 14 città più popolate dai fuori sede i canoni risultano in aumento del 4% rispetto all'anno scorso (e del 9% nell'ultimo triennio, dati Immobiliare.it).
Per favorire le locazioni e arginare gli affitti “in nero”, è stato introdotto il contratto per studenti universitari, che prevede benefici sia per il locatore che per il conduttore. In particolare, l'articolo 5 della legge 431/1998 stabilisce che «per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari (...) è facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione (...) di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2 (associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini, ndr), le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore».
Il decreto ministeriale 30 dicembre 2002, all'articolo 3 – di recente aggiornato dal Dm 16 gennaio 2017, numero 110175 (non ancora recepito dagli accordi locali) – ha specificato come «nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione (fra cui master e dottorati, ndr) in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata – precisata negli allegati tipi di contratto – da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)». Questi contratti sono stipulabili dal singolo studente, da gruppi di universitari, o dalle aziende per il diritto allo studio.

Modello e canone
Il modello “base” di contratto - che riporta i dati del locatore e del conduttore, l'indirizzo dell'immobile, i millesimi di proprietà, le informazioni sulla sicurezza degli impianti e il certificato di collaudo e certificazione energetica - è quello contenuto nell'allegato E del Dm 30 dicembre 2002, reperibile sul sito del ministero delle Infrastrutture. Nella pratica occorre però fare ricorso al modello previsto dall'accordo locale siglato tra le associazioni di categoria dei proprietari e i sindacati degli inquilini (nel caso in questione, quello depositato presso il Comune di Bologna il 23 giugno 2014).
All'interno del contratto – che dev'essere registrato dal locatore, a cui l'inquilino rimborsa metà della quota versata – è necessario specificare il corso di studi e l'università cui è iscritto lo studente, così come tutte le informazioni sul canone da pagare secondo le modalità pattuite (bonifico, assegno, contanti, eccetera).
L'importo annuo, suddiviso in rate mensili, può variare in base alle condizioni dell'alloggio e alla presenza di arredi, ma senza naturalmente eccedere quello stabilito dall'accordo locale. Si può prevedere (anche se non è obbligatorio) un deposito cauzionale, che il proprietario restituirà al termine della locazione; potendone trattenere l'intera somma, o una parte, qualora l'immobile risulti danneggiato per incuria.

Durata e recesso
Un passaggio fondamentale riguarda la durata del contratto, che può variare da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo, salvo che l'inquilino non comunichi la disdetta, almeno tre mesi prima della data di scadenza. Disdetta che – sempre alla prima scadenza – non può invece essere avanzata dal locatore.
Per quanto riguarda il recesso anticipato, il conduttore può avvalersi di tale opzione “per gravi motivi” (ad esempio una malattia, o l'improvviso decesso di un parente che lo costringe a tornare nella propria città di origine e lasciare momentaneamente l'università, eccetera). Anche in tale ipotesi, è comunque tenuto a inviare una raccomandata al proprietario, con minimo tre mesi di anticipo.
Nel caso in cui il contratto sia stato firmato da un gruppo di studenti e uno di essi lasci la stanza, l'importo complessivo del canone rimane invariato. Di conseguenza, gli inquilini rimasti pagheranno un affitto maggiore, almeno fino a quando non troveranno il sostituto.

Sublocazioni e regole
È vietata la sublocazione o la concessione in comodato (cioè gratuita) della casa o della stanza, se non è opportunamente previsto da un patto scritto fra le parti. È invece generalmente consentita la breve e occasionale ospitalità a titolo gratuito (utile anche quando i genitori vanno a trovare i propri i figli).
Ad ogni modo, il conduttore deve sempre usare l'immobile “con la diligenza del buon padre di famiglia”; l'articolo 10 del contratto tipo dedicato agli studenti prevede, inoltre, che egli osservi le disposizioni del regolamento condominiale e si faccia carico delle spese relative alla manutenzione ordinaria. I costi di eventuali riparazioni straordinarie spettano invece al proprietario. In linea generale, per la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, si applicano i criteri contenuti nell'allegato G al Dm 30 dicembre 2002. Mentre le spese di consumo e di fornitura per i servizi di riscaldamento, raffrescamento e condizionamento dell'immobile, sono interamente a carico dell'inquilino-studente.

Detrazioni fiscali
L'altro motivo che rende appetibile questo contrattosono le agevolazioni fiscali. Gli studenti o i loro genitori possono ottenere una detrazione Irpef del 19% su una spesa massima di 2.633 euro: il requisito è che l'ateneo disti almeno 100 chilometri dalla residenza dello studente e che l'immobile locato si trovi nella città sede dell'università o in un comune limitrofo.
Altre agevolazioni fiscali sono previste per i proprietari: deduzione extra del 30% per chi resta alla tassazione ordinaria o cedolare secca al 10% (si veda l'articolo a fianco), oltre allo sconto del 25% su Imu e Tasi.
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