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Nel canone libero spazio alle clausole

Sono in procinto di prendere in affitto un appartamento sito al secondo piano di uno stabile in cui è presente il servizio di portineria. Nei giorni scorsi ho incontrato il proprietario dell'immobile, secondo il quale il costo del servizio sarebbe completamente a carico dell'inquilino. Il locatore vorrebbe inserire la clausola nel contratto a canone libero, ma non essendo d'accordo vorrei capire cosa prevede la legge e, in particolare, se sia possibile rifiutare la clausola e applicare, non solo per quelle di portierato ma anche per tutte le altre spese condominiali, i criteri di ripartizione previsti dalla legge.
F. P. - FIRENZE


Il contratto a canone libero rispetto a quello a canone concordato lascia ampio spazio alla trattativa fra le parti, che possono mettersi d'accordo su molteplici aspetti, fra cui la ripartizione delle spese condominiali. Di conseguenza, se il futuro conduttore non è intenzionato ad accettare la clausola imposta dal locatore, il proprietario dell'immobile, senza alcuna remora e salvo il rispetto dei principi di buona fede nelle trattative, è libero di affittare a un'altra persona.
In assenza di particolari pattuizioni, gli oneri accessori condominiali sono a carico dell'inquilino, anche se per alcuni servizi comuni la legge prevede criteri differenti. L'articolo 9 della legge 392 del 27 luglio 1978 stabilisce che gli oneri consistono nelle «spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore». Sono invece a carico del proprietario i costi straordinari, ad esempio quelli per il rifacimento della facciata o per la sostituzione degli impianti.

Le spese per la portineria
Per quanto riguarda il servizio di portineria, ad eccezione della manutenzione ordinaria dell'eventuale guardiola, le rimanenti spese sono per il 90% a carico del conduttore. Fra queste rientrano: il trattamento economico del portiere e del sostituto, i contributi previdenziali e assicurativi, l'accantonamento per il Tfr, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, ma anche le spese per gli attrezzi e i detersivi utilizzati per la pulizia dello stabile.
Non esistono percentuali per le spese di manutenzione dell'ascensore: l'inquilino paga gli interventi di carattere ordinario e le piccole riparazioni, i consumi di energia elettrica per la forza motrice e per l'illuminazione della cabina, nonché i costi per le ispezioni e i collaudi periodici, mentre al proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria e quelle per l'adeguamento dell'impianto alle normative vigenti.
La tassa sui rifiuti (Tari) è a carico dell'inquilino, a meno che il contratto di locazione abbia una durata inferiore ai 6 mesi. Il proprietario ha comunque la possibilità di addebitare la quota al conduttore nel canone d'affitto. In caso di mancato pagamento dell'imposta a risponderne al Comune è il conduttore, a differenza di quanto avviene per le spese condominiali, dove l'amministratore può – in caso di morosità dell'inquilino – rivalersi solo nei confronti del proprietario.
La spesa (obbligatoria) per l'installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore spetta al proprietario, mentre l'inquilino paga il servizio di lettura dei contatori, l'acquisto del combustibile e i consumi generali dell'impianto, oltre che gli interventi di manutenzione ordinaria. Ad avvenuta installazione, il proprietario non può chiedere al conduttore l'adeguamento del canone di locazione. L'articolo 23 della legge 392/78 – che in effetti contemplava l'integrazione del canone in caso di «importanti ed improrogabili opere necessarie o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità» – è stato abrogato nel 1998 dalla legge 431/98 che, all'articolo 13, prevede la nullità di «ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».
Ciò significa che il conduttore non è obbligato ad accettare alcun aumento, mentre al locatore – per rimodulare i termini economici dell'accordo e sempre che non abbia pattuito per iscritto nel contratto alcun rimborso per le spese di manutenzione straordinaria o di adeguamento degli impianti – non resta che attendere la scadenza naturale del contratto.
Un'ultima voce di spesa su cui la legge non dispone espressamente è quella relativa al compenso dell'amministratore. Anche in questo caso, a meno di differenti accordi tra le parti, il costo è a carico del locatore, il soggetto legittimato a partecipare all'assemblea di condominio che conferisce l'incarico al professionista.
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