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L'esperto risponde
LOCAZIONI
Paga il proprietario se il danno è fortuito e imprevedibile
Da circa due anni vivo in affitto insieme alla mia famiglia in un alloggio posto al quarto piano di uno stabile d'epoca e per il quale ho stipulato un contratto 4+4. Poco tempo fa le vecchie tubature del bagno hanno ceduto, allagandolo. Considerata l'urgenza della situazione, ho immediatamente contattato un idraulico che è intervenuto e ha risolto il problema. A lavoro concluso ho provveduto a pagare, facendomi rilasciare regolare ricevuta. La mattina seguente ho avvisato il proprietario dell'appartamento e, dopo avergli spiegando l'accaduto, l'ho pregato di restituirmi la somma anticipata il giorno prima all'idraulico. Il locatore ha risposto che la rottura delle tubature era da addebitare all'usura e che, pertanto, le spese di riparazione rimangono a carico mio. Ha ragione lui?
C. B. - TORINO


Salvo diversa pattuizione contenuta nel contratto, spetta al locatore (il soggetto che affitta un bene di sua proprietà) sostenere i costi per le manutenzioni straordinarie e al conduttore (colui che gode del bene dietro pagamento di un canone periodico) affrontare i costi per le riparazioni e gli interventi ordinari. Lo si evince da una serie di norme, in particolare gli articoli dal 1571 al 1614 del Codice civile e la legge sull'equo canone n. 392 del 27 luglio 1978 (parzialmente abrogata dalla legge 431/1998).
Secondo l'articolo 1575 del Codice civile il locatore è tenuto a consegnare al conduttore un immobile in buono stato, impegnandosi a mantenerlo efficiente durante il periodo dell'affitto. Allo stesso tempo, l'articolo 1576 stabilisce che il padrone di casa deve eseguire «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».

La ripartizione delle spese
La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che per «spese necessarie» si intendono le opere indispensabili affinché l'inquilino possa godere appieno dell'immobile. Per esempio, il mantenimento delle strutture portanti, la manutenzione dell'impianto elettrico, di riscaldamento e idrico, ma anche le spese per l'adeguamento normativo degli impianti stessi.
Le piccole riparazioni a carico dell'inquilino, secondo l'articolo 1609 del Codice civile, «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Spetta quindi al conduttore sostituire le lampadine fuori uso, tinteggiare le pareti o riparare il rubinetto che perde. E ancora, in caso di alloggio arredato, provvedere con piccoli interventi di manutenzione, sull'elettrodomestico non funzionante, a meno che il malfunzionamento sia dovuto a vetustà o al caso fortuito, ad esempio un corto circuito.
A fine locazione, come precisa l'articolo 1590 del Codice civile, l'inquilino «deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto». Inoltre, «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione», e comunque l'inquilino «non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».
È bene chiarire che le disposizioni del Codice civile sono applicabili soltanto nel caso in cui il contratto di locazione non affronti la questione in materia di ripartizione delle spese. Se, al contrario, l'accordo tra le parti prevede altre modalità di suddivisione, saranno queste ultime a prevalere.
Tornando al caso oggetto del quesito, trattandosi di uno stabile d'epoca, è presumibile che la rottura delle tubature del bagno sia dovuta alla loro vecchiaia. È vero altresì che l'utilizzo più o meno intenso potrebbe avere accelerato il processo di deterioramento, ma la natura del danno è comunque fortuita e imprevedibile per il conduttore, che non poteva porre rimedio. Di conseguenza, la spesa rientra tra gli interventi “straordinari” e “necessari” a carico del locatore. Il discorso cambia se le tubature si rompono per un comportamento negligente o un'azione maldestra del conduttore. In questo caso - una volta provata la colpa o il dolo - spetta all'inquilino il costo della riparazione.

Il rimborso dei costi
Per quanto concerne il rimborso della fattura rilasciata dall'idraulico, l'articolo 1577 del Codice civile dispone che «se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore». In questo caso, l'inquilino ha contattato il padrone di casa soltanto la mattina successiva, venendo meno alla simultaneità prevista dalla norma. Ciò non toglie che il conduttore abbia comunque diritto al rimborso. Se, però, il locatore prova che per la stessa riparazione avrebbe speso meno, la cifra restituita all'inquilino potrebbe essere inferiore.
Non sempre è immediato capire quali interventi abbiano natura ordinaria e quali straordinaria e per questo motivo esistono delle apposite tabelle che, se allegate al contratto di locazione o richiamate in esso, indicano chi tra locatore e conduttore debba accollarsi la spesa. Resta fermo che nel contratto a canone libero le parti possano decidere che anche le spese di manutenzione straordinaria, per legge a carico del locatore, gravino interamente o in percentuale sull'inquilino o, viceversa, che gli interventi ordinari siano a carico del proprietario.
Il principio vale esclusivamente per le locazioni a canone libero, con durata di quattro anni più quattro. Nei contratti a canone concordato, con durata di tre anni più due , trovano invece applicazione i criteri di ripartizioni contenuti nella tabella dell'allegato G al decreto ministeriale 30 dicembre 2002, nel quale, relativamente alle «parti interne all'appartamento locato», è previsto, fra le altre cose, che la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti sia a carico del locatore, mentre la manutenzione ordinaria di infissi, serrande e degli impianti di riscaldamento e sanitari spetti al conduttore.
Quest'ultimo deve sostenere anche il costo per il rifacimento di chiavi e serrature, per la tinteggiatura delle pareti, la verniciatura di opere in legno e metallo e la sostituzione dei vetri. Oppure – se recepito negli accordi territoriali – occorre fare riferimento alla tabella (allegato D) del recente decreto ministeriale 16 gennaio 2017.
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