Gli approfondimenti del lunedì
L'esperto risponde
IN ASSEMBLEA
Per lo sconto «verde» maggioranza semplice
L'amministratore del condominio in cui abito ha comunicato che, nella prossima assemblea, inserirà tra i punti all'ordine del giorno una serie di interventi alle parti comuni dello stabile per i quali è possibile ottenere una detrazione fiscale.
Alcuni condòmini hanno già annunciato che voteranno contro la realizzazione di alcune di queste opere, che al contrario ritengo necessarie. Quali maggioranze sono richieste per approvare gli interventi? E, nel caso in cui si tratti di opere straordinarie, è sempre necessario costituire il fondo speciale previsto dalla legge?
S. L. - PAVIA


Anche i lavori eseguiti sulle parti comuni che beneficiano delle detrazioni fiscali devono essere approvati dall'assemblea di condominio. I passaggi sono più o meno brevi e ciò dipende sia dall'entità dei lavori che dalle eventuali eccezioni sollevate da uno o più dei partecipanti.
Per prima cosa l'amministratore inserisce fra i punti all'ordine del giorno la facoltà di approvare gli interventi. L'assemblea è quindi chiamata ad esprimersi con la maggioranza adeguata alla tipologia dell'intervento. Ad esempio, per realizzare un cappotto termico, opera che a norma dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile rientra fra le innovazioni (finalizzate a migliorare la salubrità dell'edificio e per il contenimento del consumo energetico), di norma servirebbe un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In realtà, l'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (poi modificato dall'articolo 28 della legge di riforma del condominio 220/2012) dispone che «per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia (...) individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora si tratti di “classiche” innovazioni, è necessaria la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell'edificio. Per le innovazioni dotate di un quorum agevolato (cfr. articolo 1120, comma 2, del Codice civile), così come per la manutenzione straordinaria di notevole entità, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell'edificio. Infine, per gli interventi di manutenzione ordinaria sono sufficienti i 333 millesimi, oltre alla maggioranza degli intervenuti.
Per approvare gli interventi antisismici, considerati anche essi innovazioni cosiddette “agevolate” in quanto migliorano le condizioni di sicurezza dell'intero stabile, serve il voto della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, che rappresenti i 500 millesimi. Infine il bonus verde. Per essere approvato in assemblea, se si tratta di manutenzione straordinaria di notevole entità, necessita del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 500 millesimi del valore totale dell'edificio. Per opere di manutenzione di entità contenuta, invece, possono bastare i 333 millesimi (e la maggioranza degli intervenuti).
Ottenuto il via libera per l'esecuzione degli interventi, nella seduta successiva l'amministratore illustra il capitolato e i preventivi di spesa. Per aiutare i condòmini a comprendere meglio la natura dei lavori, è possibile invitare in assemblea i referenti delle aziende. Tale possibilità, così come la presentazione di uno o più preventivi, è concessa a ciascun condomino.
I preventivi vengono analizzati nel dettaglio, quindi si procede al voto con la stessa maggioranza utilizzata durante la prima assemblea. Nello stesso momento in cui si sceglie la ditta a cui affidare i lavori, è consigliabile discutere sulla possibilità di poter cedere a quest'ultima il credito derivante dalla detrazione.
Come previsto dall'articolo 1135, n. 4, del Codice civile, prima di procedere con l'esecuzione di interventi straordinari o innovazioni, l'assemblea è obbligata a costituire un “fondo speciale” di importo pari all'ammontare dei lavori. La legge dispone, inoltre, nel caso in cui i lavori siano eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale, in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, che il fondo possa essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Creato il fondo, all'amministratore non resta che firmare il contratto d'appalto con l'impresa selezionata e fissare i tempi di realizzazione delle opere, avendo cura di inserire le clausole per eventuali ritardi o errori nell'esecuzione. Una volta terminati i lavori, lo stesso amministratore è tenuto a rilasciare ai condòmini proprietari un certificato attestante le spese sostenute, in modo tale che ciascuno di loro possa accedere alle detrazioni.
© RIPRODUZIONE RISERVATI

Ogni lunedì in edicola
Tutti i lunedì in edicola con Il Sole 24 Ore l'inserto con le risposte degli esperti alle domande dei lettori. E, in più, gli Approfondimenti del Lunedì sui quesiti di maggiore attualità, arricchito - ogni 15 giorni - dalla rubrica con le scadenze