Gli approfondimenti del lunedì
L'esperto risponde
LOCAZIONI
Affitti turistici: contratto sempre in forma scritta
Sono proprietario di alcuni appartamenti a Siracusa, proprio vicino al centro storico di Ortigia.Dopo varie vicissitudini con le locazioni abitative ordinarie, durante le quali sono stato messo duramente alla prova dalla morosità di alcuni inquilini, che si è conclusa in qualche caso anche con lo strascico della sfratto, ho deciso di provare ad affittare i miei immobili solo con contratti a uso turistico.Tra l'altro, io vivo in città e quindi ho la possibilità (sono pensionato) di gestire il turn over degli inquilini.Non conosco però le regole sulle locazioni brevi e vorrei avere da voi indicazioni per sapere come fare per essere in regola.G.B. – SIRACUSA

L'abrogazione di quasi tutto il Codice del turismo (Dlgs n. 97/2011) con una recente sentenza della Corte costituzionale (2 aprile 2012, n. 80) coinvolge anche alcune, fondamentali, regole sulle locazioni turistiche da parte di privati. Quindi, la risposta alla domanda del lettore cambia rispetto a quella che avremmo dato solo un mese fa.
In sintesi, una parte delle regole è rimasta immutata dal 1998, e cioè dal varo della riforma delle locazioni abitative, che aveva in sostanza liberato le locazioni turistiche da ogni vincolo, non solo di durata, ma anche di canone, rimettendone la disciplina al Codice civile.
Viceversa, la parte amministrativa della regolamentazione è di fatto ora rimessa solo alle Regioni, dato che lo Stato, che aveva cercato di metterci lo zampino, è stato bacchettato sulle dita dalla Corte costituzionale. Nove di queste, più la Provincia autonoma di Trento, si sono occupate anche di locazioni di seconde case da parte dei privati, le altre invece non hanno previsto nulla a proposito. Ma procediamo con ordine.
Il contratto
Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall'ambito della riforma degli affitti abitativi: valgono solo le regole del Codice civile. Pertanto, il canone è libero e, in mancanza di accordi diversi, sarebbero a carico dell'inquilino solo le spese per piccole riparazioni (che sono qualcosa in meno della manutenzione ordinaria), nonché i consumi delle utenze, mentre il proprietario deve farsi carico di tutto il resto.
Forma del contratto. Non c'è dubbio: qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni. A dirlo è l'articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, che lo stabilisce, a pena di nullità. C'è anzi chi fa risalire la necessità della forma scritta delle locazioni turistiche alla legge n. 431/1998.
Resta certo che buona parte delle locazioni turistiche, soprattutto quelle brevi e quelle stipulate direttamente dal proprietario, senza l'assistenza di un'agenzia immobiliare, sono, purtroppo, verbali. La sanzione della nullità del contratto spaventa poco, soprattutto chi affitta per una settimana o un mese: è davvero difficile immaginare a chi convenga ricorrere in Tribunale per l'accertamento di nullità. Se la durata del contratto supera il mese, e diviene necessaria la registrazione, la forma scritta finisce per essere più che mai indispensabile, anche per evitare le relative sanzioni fiscali.
La legge può poco, ma a convincere i proprietari di immobili da locare a far le cose in regola dovrebbe essere il buon senso. Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile. Possono accadere, per esempio, sinistri (l'incendio dell'immobile, il furto degli arredi), che inevitabilmente farebbero salire a galla l'irregolarità del contratto. Oppure può capitare che l'inquilino continui ad occupare l'immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo davvero complicato accertare quale questo termine sia. Infine, senza accordo scritto, diviene impossibile controfirmare il verbale di consegna, di cui parliamo più avanti.
Canone. È liberamente determinabile contrattualmente dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato. Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto, se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l'utilizzo di carte di credito. Naturalmente, la norma non è eludibile spezzettando i versamenti o utilizzando la caparra anticipata come un mezzo per ridurre la cifra sotto il limite di mille euro.
Durata. Prima di affrontare il nodo della legislazione regionale, tracciamo qui le regole vigenti a livello nazionale (dopo l'intervento della Corte costituzionale): a livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche. Quindi, il proprietario, se intende evitare che l'inquilino si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed eviterà rinnovi automatici che prolunghino per anni la permanenza del conduttore. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.
Nell'accertamento se quello della locazione turistica è un contratto simulato, per evitare i vincoli di durata di quattro anni, più altri quattro di rinnovo automatico, il giudice si baserà su fatti oggettivi: dove di fatto risiede il conduttore (al di là del dato anagrafico), dove lavora o studia, da quanto si protrae la locazione, se la località ha effettivamente pregi turistici, se l'inquilino ha ristrutturato a sue spese l'immobile, se paga regolarmente le spese condominiali, e via elencando.
Il risarcimento
L'inquilino ha il diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Pertanto, il mobilio e il funzionamento di elettrodomestici e di impianti e la presenza di corredi (per esempio pentole e stoviglie) debbono essere adeguati alla bisogna. Se il cliente ha inviato un anticipo senza poter visitare la casa, le promesse del proprietario (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto eccetera) sono proposte contrattuali che vanno onorate, se contenute nel testo dell'annuncio e particolarmente se fatte davanti a testimoni.
In mancanza, si può chiedere la restituzione dell'anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, oppure una riduzione del canone. Nel contratto andrebbe specificato chiaramente se gli impianti sono "a norma" e, se non lo sono, andrebbe richiesta una precisa liberatoria da parte dell'inquilino (che comunque non mette al riparo da responsabilità il proprietario, in caso di incidenti).
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Il Punto


Regioni in ordine sparso
su termini e regoleTutte le Regioni italiane, nonché le Province autonome di Trento e Bolzano, hanno varato norme di regolamentazione delle locazioni alberghiere ed extra alberghiere, come è del resto loro prerogativa, sancita dal titolo V della Costituzione.
Meno scontato è il fatto che dieci tra esse abbiano incluso tra le locazioni extra alberghiere anche quelle sottoscritte da privati cittadini, sconfinando dal campo del diritto amministrativo a quello del diritto civile ponendo precisi limiti alla possibilità di locare liberamente.
Il ruolo delle Regioni
Per esempio, Emilia Romagna, Marche, Umbria e Veneto pongono un limite massimo di sei mesi alla durata del contratto, che sale a 12 mesi in Liguria. Ma c'è chi, come Umbria e Veneto, limita anche la durata minima a una settimana, di fatto escludendo le locazioni per i week end. Peggio ancora: in Veneto, in Abruzzo, Piemonte e Liguria è vietato a un singolo proprietario di locare direttamente più di tre unità immobiliari ad uso vacanze, senza aprire partita Iva, mentre in Umbria il tetto scende a due.
In Friuli chi affitta più di 2 unità deve sottoporle a una «classificazione-certificazione di qualità»: in sostanza, debbono essere attribuite da una a quattro stelle, come per gli alberghi, e garantito un livello minimo di dotazioni. Per inciso, il decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, entrato in vigore il 21 giugno dell'anno scorso, riprendeva a questo proposito nell'articolo 12, parola per parola e virgola per virgola, il testo della legge veneta, ponendo un limite minimo di una settimana, uno massimo di sei mesi e non più di 3 unità immobiliari locate (ma l'abrogazione da parte della Corte costituzionale ha fatto piazza pulita di queste prescrizioni). Non è nostro compito valutare la costituzionalità di tali norme regionali: non possiamo però evitare di notare come nella pratica siano spesso disattese o ignorate dai cittadini e, da quanto ci risulta, molto raramente fatte rispettare dagli enti.
I Comuni
Un'altra prescrizione che ci pare poco seguita (ma di legittimità più solida) è quella che impone ai proprietari di segnalare al Comune (e, talora, a fini statistici, anche alla Provincia) l'intenzione di locare a fini turistici, talora elencando i periodi di attività e le dotazioni dell'alloggio. In Abruzzo, l'ente designato è la Regione. La forma della segnalazione è in genere un'autocertificazione (dichiarazione sostitutiva di atto notorio) e non quella della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), che è riservata alle attività imprenditoriali. Talora, la mancata segnalazione è sanzionata: da 500 a 3mila euro in Abruzzo, da 50 a 500 in Emilia, da 50 a 150 euro in provincia di Trento.
Certificazione energetica
In tre Regioni, per poter locare un'unità immobiliare è necessario che il proprietario predisponga l'attestato di certificazione energetica. Si tratta dell'Emilia Romagna (che non prevede però sanzioni in sua mancanza), della Lombardia (che prevede una sanzione variabile da 2.500 a 10mila euro) e del Piemonte (sanzione da 500 a 5.000 euro). In Lombardia l'attestato non è necessario se l'immobile non è dotato di impianto di riscaldamento. Sempre in Lombardia l'attestato deve essere predisposto sin dal momento in cui si commercializza con annunci o con cartelli la locazione: sull'annuncio va riportata la classe energetica e l'indice di prestazione energetica (espresso in kW ore annue), pena il pagamento da 1.000 a 5mila euro per ciascuna unità immobiliare.
Nelle Province di Trento e di Bolzano e in Val d'Aosta i Comuni molto spesso forniscono ai proprietari che affittano la possibilità di inserire le loro offerte in elenchi, anche computerizzati, e spesso gestisti da Pro loco e Apt. Sono iniziative che possono essere messe in piedi, a macchia di leopardo anche in altri Comuni della Penisola. Il vantaggio per proprietari e inquilini è ovvio: diviene più facile accedere all'offerta, senza dover pagare provvigioni a un mandatario. Lo svantaggio è spesso però che l'inclusione in un elenco non garantisce per forza la serietà dell'offerta e le dotazioni utili degli alloggi, mentre, almeno in teoria, maggiori certezze dovrebbe venire da un'agenzia.
Per una visione di sintesi si rinvia alla tabella allegata

Ogni lunedì in edicola
Tutti i lunedì in edicola con Il Sole 24 Ore l'inserto con le risposte degli esperti alle domande dei lettori. E, in più, gli Approfondimenti del Lunedì sui quesiti di maggiore attualità, arricchito - ogni 15 giorni - dalla rubrica con le scadenze