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L'esperto risponde
IL CONTRATTO DI COMODATO
Casa in comodato: il proprietario paga l'ici e l'irpef
Vorrei stipulare un contratto di comodato con mio figlio per un appartamento di mia proprietà, che diventerebbe sua abitazione principale. Non mi è chiaro chi, tra me e mio figlio, dovrebbe farsi carico delle tasse.A.S. - BIELLA

Con il contratto di comodato un soggetto (comodante) consegna a un altro (comodatario) un bene mobile o immobile affinché quest'ultimo lo utilizzi per un determinato tempo o uso, con l'obbligo di restituirlo entro il termine convenuto o, in mancanza, su richiesta del comodante. Poiché il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori e non reali, il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Si tratta, a ben vedere, di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico.
Difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (Corte di cassazione, sezione II civile, ex multis, sentenza n. 5551 del 15 marzo 2005) e i relativi obblighi sono previsti e disciplinati, nei limiti e nei termini del personale godimento, a tutela dei diritti del comodante. Così inquadrato, sul piano giuridico il contratto di comodato:
- non dà luogo ad alcun effetto traslativo della proprietà del bene, né il comodatario è titolare di un qualsiasi diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
- è essenzialmente gratuito, non essendo previsto alcun corrispettivo. Il carattere di essenziale gratuità non viene meno per effetto dell'apposizione di un modus (si veda articolo a fianco), posto a carico del comodatario, di consistenza tale da non snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo del godimento del bene e assumendo quindi la natura di una controprestazione (Corte di cassazione, sezione III civile, ex multis, sentenza n. 13920 del 8 giugno 2005);
- attribuisce al comodatario precisi obblighi e responsabilità, fra i quali quelli di: a) custodire e conservare il bene oggetto di comodato con la diligenza del buon padre di famiglia; b) sostenere le spese di manutenzione ordinaria necessarie per evitare il deterioramento non fisiologico del bene stesso; c) non concedere il bene in godimento a terzi senza la preventiva autorizzazione del comodante;
- si estingue con la morte del comodatario e il comodante può pretendere dagli eredi l'immediata restituzione del bene.
Dal punto di vista fiscale, tali aspetti fanno sì che il comodatario di bene immobile non possa essere considerato soggetto passivo. Tuttavia, come vedremo, non mancano i casi in cui la norma tributaria trova applicazione anche per il comodatario.
Imposte sui redditi
Per il bene immobile concesso in comodato la soggettività passiva rimane unicamente in capo al comodante, in virtù della disposizione secondo cui i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo della persona che possiede l'immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (articolo 26 del Dpr 917/86, in seguito "Tuir"). Il comodatario, quindi, è completamente estraneo al prelievo tributario, essendo detentore dell'immobile e non proprietario o titolare di diritto reale immobiliare. Il fabbricato abitativo concesso in comodato va equiparato all'immobile tenuto a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002, paragrafo 2), con la conseguenza che il comodante (proprietario) ha l'obbligo di dichiarare la rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata, se ricorrono i presupposti, di un terzo (risoluzione 7 giugno 1980 prot. 7/441). Ad esempio, non si applica la maggiorazione di un terzo per l'abitazione data in uso gratuito a un proprio familiare (coniuge, figli, fratelli), a condizione che questi vi dimori abitualmente e ciò risulti dall'iscrizione anagrafica (codice di utilizzo 10 per il quadro RB del modello Unico-PF 2010 o per il quadro B del modello 730/2010).
Imposta di registro
Il contratto di comodato di beni immobili va comunque registrato in termine fisso e assoggettato a imposta in misura fissa (168 euro); se di beni mobili, è un atto che va registrato solo in caso d'uso e sottoposto a tassazione in misura fissa (agenzia delle Entrate, risoluzioni n. 71/E del 25 maggio 2006 e n. 14/E del 6 febbraio 2001).
Imposta di bollo
Sul contratto di comodato si applica l'imposta di bollo in misura pari a 14,62 euro per ogni foglio che è composto da quattro facciate, vale a dire da quattro pagine (articolo 5 del Dpr 642/72).
Ici
Anche ai fini dell'applicazione dell'Ici il soggetto passivo è il comodante, proprietario dell'immobile o titolare di diritto reale di godimento sullo stesso (articolo 3 del Dlgs 504/92), essendo il comodatario completamente estraneo al prelievo fiscale (circolare n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.11). Sin dall'origine non era possibile, da parte dei comuni, assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare abitativa concessa in uso gratuito a un familiare in quanto, in tal caso, non vi era identità tra il soggetto obbligato al pagamento dell'imposta e il soggetto dimorante abitualmente nell'unità stessa (circolare n. 96/E del 4 aprile 1997). Il potere di assimilazione è stato previsto successivamente, con la disposizione di cui alla lettera e) del comma 1 dell'articolo 59 del Dlgs 446/97, in virtù della quale ciascuna amministrazione comunale può considerare – con apposita norma regolamentare o deliberazione – abitazioni principali, con conseguente applicazione dei relativi benefici (esenzione, detrazione, aliquota ridotta), quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale (stabilendo il grado di parentela).
Fabbricati rurali
Il contratto di comodato di un terreno agricolo costituisce un altro titolo idoneo ai fini del riconoscimento della ruralità del fabbricato destinato a edilizia abitativa (articolo 9 del vigente decreto legge 557/93 convertito dalla legge 133/94).
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Il Punto


È rischioso l'utilizzo
che nasconde l'affitto
Con il contratto di comodato – disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile – una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo e per un uso determinato. Il comodato è essenzialmente gratuito, pur essendo consentito imporre – al comodatario – un "modus" (cioè un peso), di consistenza tale da non rappresentare un vero e proprio corrispettivo del godimento del bene (si veda: Cassazione, 11 febbraio 2010, numero 3087).
Nella pratica, il comodato trova generalmente applicazione nei rapporti tra parenti o amici: si pensi al padre che concede al figlio un appartamento per abitarvi con la propria famiglia.
La locazione nascosta
In taluni casi, invece, dietro l'istituto del comodato gratuito, si nasconde una locazione con pagamento degli affitti "in nero". Tale pratica, oltre ad essere illegittima, è anche poco conveniente e pericolosa. Può infatti capitare che il conduttore (finto comodatario) decida unilateralmente di non pagare più gli affitti, invocando la gratuità del contratto di comodato. In questo caso, il locatore (finto comodante) non potrebbe richiedere giudizialmente – neanche ove fosse in possesso di un contratto di locazione simulata – il pagamento dei canoni, non avendo registrato il relativo contratto.
In proposito, l'articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, numero 311 (Finanziaria per il 2005), dispone che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Circa l'interpretazione della norma da ultimo richiamata e della nullità da esso introdotta, la giurisprudenza si è peraltro divisa: vi è chi ritiene che la nullità del contratto non registrato debba intendersi in termini assoluti, nel senso che l'eventuale registrazione tardiva non varrebbe a sanare il vizio originario (Tribunale di Firenze, 10 marzo 2008). Ma vi è anche chi ritiene che la nullità debba essere intesa, non come elemento di validità del contratto, ma come elemento condizionante la sua efficacia, nel senso che la successiva registrazione può sanare il vizio originario (Tribunale di Reggio Emilia, 5 marzo 2009 e Tribunale di Palermo, 25 marzo 2009).
Il comodato non richiede necessariamente la forma scritta, anche se la forma scritta è opportuna al fine di un eventuale contenzioso. Né sussistono vincoli di durata: il comodato può avere una qualsiasi durata, anche per tutta la vita del comodatario. La durata del comodato può però essere legata – anziché a un termine di scadenza – all'uso che il comodatario intenda fare dell'immobile.
In ogni caso, la giurisprudenza ha puntualizzato che è legittimo il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita, senza che per ciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione e senza che sia necessaria la forma scritta ad substantiam. In tal caso, trattandosi di un contratto a termine (per tutta la vita del comodatario) gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata. E ciò salvo il diritto degli eredi del comodante di recedere dal contratto nei casi previsti dagli articoli 1804, comma 3 (inadempimento del comodatario), 1809, comma 2, (necessità del comodante) e 1811 del codice civile (morte del comodatario). Si veda, in questo senso, Cassazione, 3 aprile 2008, numero 8548.
La scadenza
In tema di scadenza del contratto di comodato, l'articolo 1809 del codice civile, dispone tra l'altro che se prima del termine convenuto e prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigere la restituzione immediata della cosa. L'articolo 1810 dispone a sua volta che, ove non sia stato convenuto un termine di durata, il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richieda. Ove quest'ultimo non vi provveda, egli è tenuto al risarcimento del danno connesso alla perdita della disponibilità del bene. In tal caso, il danno sarà parametrato sul valore locativo del bene (Cassazione 13 giugno 2008, numero 15.995).
Il comodatario è in ogni caso tenuto a custodire il bene con diligenza ed è responsabile se la cosa perisce. Egli non ha però diritto alle spese necessarie per l'uso della cosa, mentre – salvo patto contrario – ha diritto al rimborso delle spese straordinarie eventualmente sostenute, purché siano urgenti. Si veda, in questo senso, Cassazione 26 giugno 1992, n. 7923, secondo cui «al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti».
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