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EDILIZIA E DIRITTI
Immobili in vendita: l'abc della prelazione
Sono inquilino in locazione sia dove risiedo stabilmente sia di un locale in cui ho un esercizio commerciale. So che il padrone della casa in cui abito intende vendere il mio alloggio e gradirei sapere se ho un qualche diritto ad acquistarlo. Quanto al locale commerciale, essendo vicino alla scadenza contrattuale, mi chiedo a che condizioni posso ottenere il rinnovo del contratto e se al vecchio canone o al nuovo corrispettivo che il proprietario concordasse con un eventuale nuovo affittuario.B.B. – ROMA

Il diritto a comprare (o affittare) prima di chiunque altro. E' questo il succo del "diritto di prelazione", concesso dalla legge a chi è inquilino in un contratto di locazione. La prelazione è imposta dalla legge solo in casi ben precisi. Tuttavia, niente vieta che sia concessa contrattualmente, anche in mancanza di obbligo: anzi, nei moduli prescritti per le locazioni a canone concordato, il locatore deve dichiarare espressamente se la concede o meno. Naturalmente, i casi in cui un privato accorda la prelazione volontariamente sono rarissimi. Viceversa, capita il contrario quando a vendere il patrimonio immobiliare sono grandi aziende (per esempio, banche, compagnie di assicurazioni, poste, ferrovie, fondazioni), che puntano più all'incasso in breve tempo che al guadagno nel lungo periodo.
Locazioni commerciali
È la prelazione più diffusa. Vale solo quando l'immobile non abitativo è utilizzato per attività commerciali che prevedano diretti contatti con il pubblico (il caso tipico sono i negozi). Espressamente escluso dalla legge l'uso per l'esercizio di attività professionali (studi di avvocati, notai, architetti, ad esempio). Per le altre eccezioni, si veda la tabella a fianco.
In sostanza, in caso di vendita, l'inquilino ha diritto di continuare comunque il contratto di locazione fino alle scadenze naturali oppure acquistare, se lo vuole, l'immobile al prezzo e alle condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà alienare ad altri con condizioni diverse.
Meccanismi
Il proprietario deve dare per legge comunicazione della vendita con notifica attraverso l'ufficiale giudiziario all'inquilino (o a tutti gli inquilini, se sono più di uno). La giurisprudenza ha però valutato la raccomandata con ricevuta di ritorno come un mezzo di validità pari alla notifica. Nella comunicazione, va scritto il prezzo, sempre espresso in denaro, e le condizioni a cui avviene la vendita stessa (data, rateizzazione, eccetera): altrimenti la comunicazione è priva di valore. Non occorre allegare il compromesso. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto, sempre per iscritto e tramite ufficiale giudiziario. Il pagamento, salvo diversi accordi, deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima comunicazione del proprietario, insieme alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto.
Il diritto di riscatto
Cosa accade se il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l'immobile ad altri? Oppure se, fatto un prezzo all'inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un estraneo? L'inquilino ha la possibilità, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l'immobile dall'acquirente e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un'apposita azione giudiziaria. Potrà pretendere anche eventuali danni (Cassazione, sentenza n. 9468/1990). Per riscattare, dovrà versare il prezzo denunciato sull'atto di vendita entro trenta giorni. Un periodo di tempo che scatta:
– dalla data della notifica dell'acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto;
– oppure dalla prima udienza del giudizio, se l'acquirente stesso non fa opposizione al riscatto;
– o, infine, dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.
Cosa accade se l'inquilino non paga? Il caso è dubbio. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 8809/1998) non perde il diritto: può solo essere costretto in giudizio a versare il prezzo più i danni conseguenti al ritardo.
Prelazione all'affitto
Il meccanismo è simile a quello della prelazione alla vendita. Scatta quando il locatore intende affittare ad altri. Il diritto dell'inquilino matura alla seconda, definitiva, scadenza del contratto non abitativo, dopo il suo rinnovo automatico (dopo 12 anni dalla stipula in genere e dopo 18 per le locazioni alberghiere), al nuovo canone richiesto dal proprietario (che potrà essere superiore rispetto a quello praticato in passato). Infatti, la compravendita dell'immobile non è elencata per le locazioni commerciali tra i motivi di interruzione del contratto di locazione alla prima scadenza, di sei o di nove anni (come accade per quelle abitative). Si conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto con il nuovo inquilino sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi, ovviamente sempre in base al nuovo canone.
La prelazione non esiste però se il proprietario o l'inquilino hanno dato regolare disdetta, oppure l'inquilino è moroso.
Locazioni abitative

Il diritto di precedenza all'acquisto è più raro negli affitti abitativi. E' infatti conseguenza di un altro diritto, quello del proprietario a interrompere la locazione alla prima scadenza, quando intende vendere l'appartamento, evitando il rinnovo automatico del contratto previsto dalla legge n. 431/1998. Ricordiamo che tale prima scadenza è di quattro anni, per le locazioni a canone libero, e di tre anni per quelle a canone concordato. All'inquilino è data, come compenso, la possibilità di acquistare per primo i locali messi in vendita. Se, invece, il contratto giunge al termine naturale, per esempio dopo otto anni, la prelazione non c'è. Va ricordato, però, che il proprietario venditore, per poter interrompere alla prima scadenza, non deve possedere altri immobili, oltre a quello in cui abita e a quello dato in locazione. La prelazione all'acquisto e il corrispondente diritto di riscatto vanno esercitati secondo gli stessi meccanismi previsti per le locazioni commerciali (vedi sopra). La legge di riforma pone un principio già noto nelle locazioni commerciali: se il locatore, dopo aver interrotto il contratto alla prima scadenza non vende, oppure è proprietario di più immobili, l'inquilino ha diritto al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione versato (spese escluse).
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Il Punto


Case popolari: acquisto con vincolo decennaleLa normale disciplina della prelazione nelle locazioni si complica con regole particolari quando sono in atto le dismissioni di grandi patrimoni immobiliari, appartenenti ad enti pubblici o para-pubblici.
Case popolari
A far la parte del leone in queste dismissioni sono le aziende autonome per l'edilizia residenziale (ex Iacp). I criteri delle prelazioni sono fissati dalla legge n. 560/1993 e differenziati a seconda se si tratti di abitazioni o altri immobili. Per chi esercita la prelazione ai sensi di questa legge esiste il vincolo di non rivendere prima di dieci anni e comunque fino a quando non sia versato interamente il prezzo.
Le norme della legge 560/93 non valgono per tutti gli immobili gestiti dalle Aziende-Iacp: incidono infatti solo su quelli costruiti con le trattenute Gescal sulla busta paga dei lavoratori e non su quelli (una minoranza, ma consistente) edificati direttamente dagli Iacp medesimi, con fondi propri.
Per essi, le regole sono stabilite dalle Regioni, sotto l'avvallo delle Aziende per l'edilizia residenziale.
Abitazioni
Può acquistare chi abita nell'alloggio da almeno cinque anni ed è in regola con i pagamenti di affitto e spese. L'alloggio non può essere venduto se l'assegnatario ha redditi bassi, è portatore di handicap o ha oltre 65 anni. Il prezzo è pari al valore fiscale (rendita catastale moltiplicata per 100) diminuito fino al 20% in proporzione agli anni dell'età dell'immobile (vengono in genere alienati edifici costruiti da più di vent'anni). Un ulteriore "sconto", del 10%, è garantito a chi paga in contanti (dieci giorni dopo il rogito). Chi preferisce dilazionare, lo può fare in 15 anni, con interesse pari al tasso legale (soluzione convenientissima).
Altri immobili
Per gli immobili non abitativi, valgono le regole sulle prelazione previste per le normali locazioni commerciali, dalla legge n. 392/78, articolo 38 (anche in presenza, però, di vendita dell'intero edificio).E' comunque escluso il riscatto. Il prezzo è quello "di mercato" fissato dall'ex ufficio tecnico erariale (ora ufficio del Territorio). Il pagamento può avvenire in forma rateale entro un termine non superiore a dieci anni e con un tasso di interesse pari al tasso legale. In caso di mancata prelazione, si pone l'immobile all'asta.
Il diritto di opzione
Agli inquilini degli immobili di proprietà di enti previdenziali, dello Stato e degli enti locali è riconosciuto, in caso di vendita, un doppio diritto: quello "di opzione" e quello di prelazione. Un tempo tale diritto era limitato agli immobili abitativi: il decreto legge 269/2003 lo ha ampliato però anche ai non abitativi.
Il diritto di opzione è, per intenderci, una specie di prelazione. Consiste in una proposta di vendita da parte dell'Ente, a un prezzo determinato dall'agenzia del Territorio o da società delegate che dovrebbe essere quello di mercato ridotto del 30%. L'inquilino ha 60 giorni per rispondere. Entro altri quaranta giorni deve pagare integralmente il prezzo (agevolato, però, dalla possibilità di contrarre un mutuo a condizioni molto favorevoli).
Quando chi non si avvale dell'opzione ha un reddito inferiore a 19 mila euro (22 mila se in famiglia c'è un disabile o un ultra sessantacinquenne) ha diritto a un rinnovo di nove anni del contratto di locazione. Se l'intestatario ha più di 65 anni, si può vendere solo la nuda proprietà. Se un gruppo di inquilini si mette d'accordo ad acquistare almeno l'80% delle unità di un fabbricato, al netto di quelle libere, ha diritto a uno "sconto" aggiuntivo, che varia dal 10 al 15% del prezzo a seconda del numero di unità opzionate. Il Dl n. 269/2003 ha poi riconosciuto uno "sconto" dell'8% se l'accordo riguarda una percentuale tra il 50e l'80% delle unità del palazzo. La vendita avviene sotto la forma del mandato collettivo, con procura speciale a una sola persona.
Gli immobili occupati inoptati, cioè su cui non è stato esercitato il diritto, vengono posti all'asta. Nel caso in cui il prezzo di aggiudicazione dell'asta sia inferiore a quello inizialmente proposto all'inquilino, scatta il "diritto di prelazione" propriamente detto: l'unità immobiliare viene riofferta all'inquilino che entro 60 giorni deve rispondere, e deve acquistare entro altri 40 (ma non se l'edificio è venduto in blocco).
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Per una visione di sintesi si rinvia alla tabella allegata

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