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L'esperto risponde
IMMOBILI E FISCO
Rettifica del classamento: 60 giorni per il ricorso
Sono titolare esclusivo di un'autorimessa. A seguito di una apposita richiesta da parte del Comune ho provveduto – tramite la dichiarazione Docfa trasmessa da un tecnico abilitato, da me appositamente incaricato – ad aggiornare i dati catastali, proponendo una rendita catastale più alta sulla base della reale consistenza e fruibilità dell'autorimessa.
Dopo circa un anno dalla presentazione della dichiarazione Docfa, senza aver effettuato alcun sopralluogo, l'Ufficio provinciale territorio dell'agenzia delle Entrate mi ha notificato direttamente un avviso di accertamento catastale, con cui è stato rettificato il classamento dell'autorimessa ed è stata accertata una nuova rendita catastale, risultata di gran lunga più alta rispetto a quella da me proposta.
In realtà, nell'atto di accertamento viene soltanto rilevato che la rendita proposta non appare congrua.
In che modo posso far valere le mie ragioni e contestare la pretesa dell'ufficio, che mi pare decisamente sproporzionata rispetto alla realtà dell'immobile da me utilizzato come autorimessa?
V.T. – ROMA


Una volta ricevuto l'atto di accertamento catastale con cui viene rettificato il classamento e viene accertata la nuova rendita catastale di un immobile, il contribuente potrà chiedere all'ufficio che lo ha emanato di riesaminare l'atto in autotutela, riconsiderando gli elementi posti a base dello stesso e/o proporre ricorso. Non è invece ammessa l'istanza di accertamento con adesione.
L'istanza di autotutela non sospende, però, i termini per l'impugnazione dinanzi alla Commissione tributaria provinciale (Ctp) territorialmente competente, che – a pena di inammissibilità – va fatta entro 60 giorni dalla notifica dell'atto (ferma restando la sospensione feriale dei termini processuali dal 1° agosto al 15 settembre).
Il ricorso in Ctp
Impugnando l'atto in sede contenziosa davanti alla Ctp, si potrà innanzitutto eccepire, sotto il profilo del diritto, la carenza di motivazione dell'atto di accertamento. Nonostante il chiaro disposto normativo (articoli 7, legge 212/2000 e 3, legge 241/1990) e quanto enunciato, da ultimo, dalla Corte Suprema (sentenze 2357/2014 e 6181/2013) in merito alla necessità della motivazione dell'accertamento anche catastale, spesso succede che l'ufficio si limiti a elencare una serie di norme ed espressioni generiche, adattabili a qualsiasi altra situazione, senza riportare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la rettifica. Inoltre, si potrà far rilevare che la mera indicazione di una diversa valutazione, rispetto alla stima diretta proposta dal contribuente, costituisce il dispositivo dell'atto e non la motivazione, la quale deve invece enunciare criteri ed elementi utilizzati per la determinazione della rendita.
La difesa nel merito
Sotto il profilo del merito, occorrerà invece invocare la nullità e illegittimità dell'accertamento circa la rendita catastale attribuita. A tal fine, sarà opportuno contestare innanzitutto la modalità con cui è stata effettuata la rettifica da parte dell'Ufficio e, dunque, inficiarne le risultanze anche con l'ausilio di una perizia giurata di stima redatta da un tecnico, quale ingegnere, architetto, geometra, e così via. Pertanto, occorrerà contestare, ad esempio, l'eventuale presunta centralità della zona in cui è ubicato l'immobile accertato, attribuita "sulla carta" dagli accertatori in modo del astratto. Spesso, infatti, al fine di giustificare la rettifica, nell'atto di accertamento l'ufficio asserisce che si tratta di «zona centrale, con forte intensità abitativa e commerciale». In tal caso, dunque, potrebbe essere utile confutare la tesi dell'Amministrazione finanziaria, dimostrando che si tratta in realtà di zona periferica, che tuttora mantiene un carattere di quartiere popolare, magari con volumi di traffico e inquinamento superiori alla media. A tal fine – oltre che raccogliere informazioni direttamente dai siti internet ufficiali del Comune in cui è ubicato l'immobile – potrebbe essere utile consultare la stessa banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), dell'agenzia delle Entrate che si occupa proprio della rilevazione e dell'elaborazione dei valori immobiliari mediante una suddivisione delle zone di uno stesso Comune.
Si dovrà poi verificare se l'ufficio abbia effettuato la rettifica a seguito di una verifica diretta sul luogo o senza alcun sopralluogo. In tale ultimo caso, si dovrà eccepire che – secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale di merito nell'ambito degli accertamenti catastali – la verifica sul luogo è una condizione imprescindibile ai fini del riscontro delle reali caratteristiche dell'immobile e, dunque, ai fini della rettifica dei suoi dati catastali.
Di conseguenza, in assenza di sopralluogo, potrebbe essere opportuno far rilevare l'infondatezza e l'inesattezza delle rettifiche fatte dall'ufficio. In particolare, occorrerà far rilevare che se solo gli accertatori avessero, prima della rettifica, svolto il sopralluogo, non sarebbero incorsi nei grossolani errori di sopravvalutazione della rendita, accertando il reale stato di conservazione e fruibilità dell'immobile accertato. Al di là del sopralluogo, si potrà far rilevare – se del caso – che l'ufficio non ha valutato attentamente elementi e circostanze facilmente desumibili dall'esame delle planimetrie dell'immobile accertato (ad esempio, la reale consistenza dell'immobile accertato e, dunque, l'effettiva rendita catastale). Sempre poi, in sede di ricorso, sarà possibile contestare la non congruità della rendita rettificata dall'ufficio, precisando anche attraverso una perizia giurata di stima che la rettifica si basa su dati estimali infondati, quali ad esempio la reale superficie e il valore effettivo complessivo dell'immobile.
La sospensiva
In sede di impugnazione dell'atto di accertamento catastale, si può presentare un'istanza di sospensiva giudiziale. In tal caso, occorrerà ribadire le ragioni che manifestano una palese illegittimità dell'accertamento (fumus boni iuris) e dimostrare il danno grave e irreparabile che deriverebbe dall'esecutività della rettifica (periculum in mora). In questo caso, in particolare, bisognerà dimostrare che l'entità della somma che potrebbe essere richiesta (a titolo di maggiori imposte, quali ad esempio Ici, Imu, Irpef oltre a sanzioni e interessi) a seguito della rettifica operata dall'ufficio, costringerebbe il ricorrente, in assenza di disponibilità finanziarie, a un pesante indebitamento. Ipotesi forse remota nel caso di un'autorimessa come quella del quesito, ma da non escludere per fabbricati di consistenza elevata. In ogni caso, per chiedere la sospensione bisognerà far rilevare che l'eventuale pagamento delle somme pretese dall'ufficio determinerebbe, tra l'altro, danni gravi ed irreparabili con effetti anche sulle impellenti esigenze quotidiane del ricorrente. A tal proposito, andrà allegata all'istanza di sospensiva la dichiarazione dei redditi o altri documenti che attestino le precarie condizioni economiche del contribuente accertato.
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Sette punti chiave (vedi grafico)



ATTENTI A…
NIENTE RECLAMO SUGLI AVVISI

Gli avvisi di accertamento catastale, con cui l'ufficio provinciale Territorio dell'agenzia delle Entrate rettifica il classamento di un immobile, non sono impugnabili mediante il reclamo, essendo atti di valore indeterminabile. Pertanto, nonostante l'incorporazione dell'agenzia del Territorio nelle Entrate, avvenuta alla fine del 2012, l'atto di accertamento catastale dovrà essere sempre impugnato mediante la presentazione – entro 60 giorni dalla notifica – di un apposito ricorso all'ufficio che lo ha emesso e, nei 30 giorni successivi, depositando il predetto ricorso con gli allegati presso la segreteria della Ctp, a prescindere dal valore, anche se inferiore a 20mila euro, della nuova rendita catastale rettificata. Inoltre, trattandosi di controversie di valore indeterminabile, il contributo unificato da versare al momento del deposito del ricorso in Ctp è attualmente pari a 120 euro. Sono invece impugnabili mediante reclamo gli atti di accertamento catastale con cui non solo si rettifica la rendita catastale, ma anche il tributo liquidato e/o i relativi accessori, sempre se di valore inferiore a 20mila euro.




NORME E CIRCOLARI
Variazioni dei beni
Sono dovute dai proprietari nel caso in cui l'immobile subisca mutazioni nello stato, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.
Articoli 20 e 17 del Rdl 652/1939
Verifica delle rendite
È previsto che se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50% di questa – su iniziativa delle Entrate o su segnalazione del Comune o su domanda del contribuente – è possibile, procedere a verifica ai fini del diverso classamento dell'unità immobiliare.
Articolo 38 del Tuir
Degrado degli immobili
Al di là delle operazioni di revisione generale o parziale delle rendita delle unità immobiliari urbane, in situazioni ordinarie è ammesso il declassamento nel caso in cui l'immobile diventi del tutto o parzialmente inutilizzabile.
Articolo 38 del Tuir e articolo 9 del Dpr 604/1973
Revisione tariffe d'estimo
Hanno la finalità di aggiornare le rendite ai valori di mercato correnti. Le tariffe attuali sono riferite al biennio economico 1988-89
Articolo 37 del Tuir e articolo 6 del Dpr 604/1973
Istanze di riclassamento
Per le posizioni nelle quali siano chiusi i termini per il ricorso e dove l'immobile non abbia subito variazioni nello stato sono possibili solo istanze, in autotutela, per la revisione del classamento.
Articolo 2-quater del Dl 564/1994 e circolare 11/T/2005 della direzione dell'agenzia del Territorio
Diniego autotutela
Contro il diniego alla richiesta di autotutela è ammesso ricorso tributario in relazione alla legittimità del rifiuto, ma non sulla fondatezza della pretesa tributaria, sindacato che costituirebbe un'indebita sostituzione del giudice nell'attività amministrativa.
È ammesso ricorso presso le commissioni tributarie anche sul silenzio rifiuto dell'ufficio.
Cassazione, Sezioni unite sentenza 7388/2007

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