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CONDOMINIO
Valvole termostatiche, il risparmio è d'obbligo
All'ultima assemblea, l'amministratore ha posto all'ordine del giorno l'installazione delle valvole termostatiche e dei ripartitori per la contabilizzazione. La decisione è stata rinviata perché abbiamo iniziato a discutere sul criterio di ripartizione conseguente all'intervento. Secondo alcuni condomini, nella nuova tabella di ripartizione dovrebbero essere previsti i coefficienti correttivi per compensare le maggiori dispersioni di calore degli appartamenti più svantaggiati. Io non sarei d'accordo perché così dovrei pagare il calore goduto da altri. Come ci dobbiamo comportare alla prossima assemblea?
F.B. UDINE

L'obbligo della contabilizzazione e della termoregolazione entro il 31 dicembre 2016 è stato introdotto dal Dlgs 4 luglio 2014, n. 102, articolo 9, comma 5, lettere b), c) e d). La misura è necessaria in quanto l'Europa si è data l'obiettivo di ridurre del 20% le emissioni dei gas serra e il consumo energetico dell'Unione entro il 2020, oltre all'impegno a lungo termine di mantenere l'aumento della temperatura globale sotto i 2 gradi centigradi. Il Consiglio Ue del 10 giugno 2011 ha sottolineato che gli immobili rappresentano il 40% del consumo finale di energia nella Ue. Inoltre, gli edifici sono stati ritenuti fondamentali per conseguire l'obiettivo di ridurre, entro il 2050, le emissioni di gas serra dell'80-95% rispetto al 1990.
La scadenza
Il Dlgs 102/2014 prevede che, entro la scadenza indicata, tutti gli impianti a distribuzione orizzontale (cioè un unico anello che dalla colonna montante va a servire tutti i termosifoni della stessa abitazione) dovranno essere dotati di un misuratore (cosìddetta contabilizzazione diretta). Questo dovrà calcolare quanto calore è stato utilizzato nell'unità immobiliare.
Può però accadere che tale intervento non sia efficiente in termini di costi o ci si trovi di fronte a una rete di distribuzione del calore verticale (ogni termosifone è allacciato a una diversa colonna montante). In tal caso, i condomini dovranno installare su ciascun corpo scaldante le valvole termostatiche, per regolare la quantità di calore prelevata, e i ripartitori per calcolare i consumi effettivi ai fini della ripartizione della spesa. Per la delibera dovranno essere convocati solo i condomini proprietari dell'impianto di riscaldamento (compreso anche chi si è distaccato).
Il progetto è obbligatorio per contenere al massimo i consumi di energia termica e elettrica (legge 10/1991, articolo 26, comma 3), ma anche per garantire che l'impianto di riscaldamento, a seguito dell'importante modifica, conservi le condizioni di sicurezza (Dm 37/2008). La dichiarazione di conformità deve infatti obbligatoriamente avere in allegato il progetto. Questo consentirà anche di avere un capitolato in base al quale ottenere preventivi.
La sanzione
La mancata adozione della contabilizzazione e della termoregolazione vede l'irrogazione di una sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro, oltre alla diffida a eseguire l'intervento entro 45 giorni. In caso di mancata deliberazione circa l'installazione, ciascun condomino potrà rivolgersi al Tribunale in volontaria giurisdizione, ai sensi dell'articolo 1105 del Codice civile. Si tratta di una procedura abbastanza veloce, nella quale il Tribunale ordina all'amministratore di eseguire gli interventi, scegliendo anche il professionista e le imprese. Trascorso inutilmente il termine del dicembre 2016, l'impianto non sarà conforme alle disposizioni di legge. Ne consegue che decadrà il contratto con l'eventuale terzo responsabile (Dpr 74/2013, articolo 6, comma 4) e la responsabilità si trasferirà in capo ai condomini.
Il riparto della spesa
Dopo l'intervento, dovrà necessariamente essere cambiato il criterio per la ripartizione della spesa del riscaldamento. Il Dlgs 102/2014 prevede che, per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali, per la corretta suddivisione delle spese, l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
Il mancato ricorso alla norma Uni citata comporta l'irrogazione della sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro oltre, anche in questo caso, alla diffida a provvedere in merito. Ai sensi della norma Uni 10200, le componenti di spesa sono due: 1) la «quota a consumo», composta dalla quantità di calore prelevata da ciascun radiatore.
Sia la legge, sia la norma Uni non fanno alcun riferimento ai coefficienti correttivi, i quali servirebbero a compensare le maggiori dispersioni di alcune unità immobiliari.
In base ai coefficienti, se applicati, di fatto il riscaldamento degli appartamenti maggiormente esposti verrebbe pagato dagli altri condomini. L'altra componente è la cosiddetta «quota fissa» o, meglio, la spesa per potenza termica impegnata, che dovrà essere ripartita sulla base della nuova tabella millesimale calcolata dal tecnico.
Con questa voce vanno ripartite le spese delle dispersioni di calore della rete di distribuzione dalla caldaia sino all'ingresso degli appartamenti, del terzo responsabile, dell'energia elettrica e della manutenzione ordinaria.
La «quota fissa» è espressa in una percentuale (in media dal 20% al 30%). L'assemblea non potrà disattendere tale valore e determinarne uno a piacimento. Se così facesse, di fatto introdurrebbe un correttivo contrario a legge.
Coefficienti e «quota fissa»
La determinazione dell'assemblea di utilizzare i coefficienti o di prevedere a forfait la «quota fissa», darebbe luogo a una delibera nulla (quindi impugnabile anche oltre i 30 giorni) ed esporrebbe il condominio al pagamento della sanzione. Coloro che, già dotati di contabilizzazione, li hanno previsti, dovranno quindi uniformarsi alle nuove disposizioni. Questo anche in Regione Lombardia che, di fatto, li ha previsti.
Non sfuggiranno alla modifica nemmeno i condomìni il cui regolamento avente natura contrattuale preveda una ripartizione della spesa diversa da quella oggi voluta dal legislatore. Queste clausole sono divenute nulle ai sensi dell'articolo 1418 del Codice civile per contrarietà a norme imperative quali sono le leggi in materia di contenimento dei consumi energetici.
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ATTENTI A…
UN ANNO CON I MILLESIMI
La scadenza per l'adozione della contabilizzazione e della termoregolazione è abbastanza vicina. Il decreto legislativo 4 luglio 2014 n. 102 ha dato termine fino al 31 dicembre 2016 per l'esecuzione di tali interventi negli edifici nei quali vi sono almeno due soggetti che devono dividere la spesa del riscaldamento o del raffreddamento centralizzati. Entro lo stesso termine, dovrà anche essere cambiato il criterio per la ripartizione della spesa che dovrà avere luogo ai sensi della norma Uni 10200. Solo per il primo anno dall'installazione è possibile ricorrere ai millesimi di proprietà per la ripartizione. In caso di mancato adeguamento, dal 1° gennaio 2017, la Regione o le Province autonome di Trento e di Bolzano potranno irrogare la sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro



Un percorso a tappe obbligate (vedi grafico)


I dubbi sulla regolazione (vedi grafico)


MASSIME E SENTENZE
Il progetto
In conformità alla legge 10/91, per l'adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, è obbligatorio il progetto. Tuttavia non occorre che questo sia già esistente al momento in cui la delibera viene assunta. La legge, infatti, distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione e alla seconda gli aspetti progettuali ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge. Pertanto il progetto può essere redatto anche dopo la delibera, purchè prima dell'intervento.
Cassazione 9 aprile 2014 n. 8336
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Il risparmio energetico prevale sul regolamento
Può essere che il regolamento contrattuale preveda un criterio di ripartizione della spesa del riscaldamento difforme dai nuovi criteri legali (consumi effettivi). Già il Tribunale di Milano, Sezione distaccata di Legnano, con ordinanza del 30 gennaio 2009 aveva ritenuto che la normativa in materia di contenimento dei consumi energetici avesse evidenti connotazioni pubblicistiche e, conseguentemente, andasse intesa quale norma imperativa di legge, sovraordinata ai regolamenti condominiali, sia pure contrattuali. Dello stesso avviso il Tribunale di Roma, sezione V civile, 29 aprile 2010, secondo il quale nel contrasto tra l'interesse particolare del condomino a non vedere modificare i criteri di riparto previsti dal regolamento e l'interesse generale a favorire il risparmio energetico, il legislatore si è orientato nel senso di attribuire prevalenza al secondo, più aderente al concetto di utilità sociale. Ne consegue che, sebbene il regolamento contrattuale preveda un criterio di riparto difforme dal nuovo criterio legale, non è necessaria l'unanimità dei consensi per decidere di introdurre la contabilizzazione, essendo sufficiente il quorum che, dopo la riforma del 2012, richiede il voto favorevole della maggiorana degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.
Tribunale di Milano, sezione di Legnano, 30 gennaio 2009.
Tribunale di Roma, sezione V, 29 aprile 2010.
Legge di riforma del condominio n. 220/2012




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