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L'esperto risponde
CASA E RISCALDAMENTO
Certificazione energetica a più vie
Acquisterò tra due mesi un immobile a Brescia. Il notaio mi avverte che, al momento del rogito, pretenderà l'«attestato di certificazione energetica». Mi sono informato e, tra coloro che possono rilasciare il documento, c'è chiede 200 euro e chi 600, dicendo che la sua perizia è stilata in modo serio e l'altra no. Un mio amico, in Puglia, ha venduto casa e gli è bastato fare, gratis, una semplice dichiarazione. Ma la certificazione energetica alle compravendite è obbligatoria o no? E poi, è una necessità burocratica o serve a qualcosa?S. Z. – Brescia

Certificazione energetica» è una definizione che dovrebbe significare una cosa ben precisa. Si tratta di una "fotografia" dei bisogni energetici di un immobile. A seconda di questi rendimenti, esso è inserito in una delle otto classi di efficienza, che vanno – calando – dalla lettera A+ fino alla lettera G (A+, A, B, C, D, E, F e G). Così è possibile capire quanto "consumi", in termini di riscaldamento invernale, una singola unità immobiliare (appartamento o villetta che sia): se sarà stato inserito nella classe A+, pochissimo, se invece sarà stato messo in quella G, davvero troppo.
Lo stesso attestato riporta anche una classificazione dei consumi estivi, in termini di raffrescamento, in quattro classi (I, II, III e IV) che, provvisoriamente, riguarda solo la capacità delle strutture (pareti, soffitti e pavimenti) di "tenerci al fresco", senza includere i consumi dell'impianto di condizionamento o climatizzazione.
Di fronte a un rebus
Tuttavia, quando si passa dalla teoria alla realtà, le cose cambiano. Finché l'immobile è di nuova costruzione, è logico che l'impresa conosca i materiali con cui lo ha edificato e il rendimento degli impianti di riscaldamento. Quindi si possono calcolare i consumi al metro quadrato in kiloWatt all'ora, differenziati appartamento per appartamento a seconda delle dispersioni termiche dell'involucro (i primi e gli ultimi piani tendono ad essere più "freddi"): il tutto, se non proprio con una operazione matematica, con una discreta approssimazione alla realtà.
Quando invece l'immobile esiste da decenni, il tecnico certificatore si trova spesso di fronte a un rebus molto difficile da risolvere. Per conoscere il grado di trasmittanza termica di pareti e soffitti occorrerebbe sapere esattamente di che cosa sono fatti: non è sempre possibile "trapanarli" prendendo dei campioni. La resa dell'impianto, poi, non dipende solo dal cartellino appeso sulla caldaia, che dà la potenza nominale, ma da come è realizzato. La caldaia stessa può essere vecchia, piena di incrostazioni e quindi poco efficiente.
Va aggiunto che molti certificatori sono formati da corsi di poche ore di durata, quando addirittura non capita che abbiano "diritto" a svolgere il loro compito per semplice iscrizione a un albo professionale, e conoscono poco il mestiere.
Infine, soprattutto per la certificazione ai rogiti, è in atto una corsa al ribasso sul costo degli attestati, con la conseguenza che alcuni pretesi tecnici lavorano male. Quindi non stupisce che due tecnici diversi possano calcolare i consumi in modo differente e che una certificazione sia credibile e un'altra no.
A macchia di leopardo
Alla certificazione sarebbe tenuto anche chi vende un immobile esistente. Esaminando la tabella a fianco, si può rilevare che questa regola non ha eccezioni in tre regioni (Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna), che hanno tra l'altro predisposto un attestato di certificazione proprio, diverso da quello nazionale allegato al Dm Sviluppo economico 26 giugno 2009. Dal 2012, lo stesso si potrà dire anche per il Friuli Venezia Giulia e (forse), in tempi da stabilire, per la Valle d'Aosta. Nella provincia autonoma di Bolzano, invece, l'obbligo di certificazione alla compravendita vale e solo per le nuove costruzioni.
Altrove valgono alcuni "strappi alla regola". Qui gli obblighi definitivi dovrebbe portarli un futuro decreto legislativo, che è stato approvato il 30 novembre scorso dal consiglio dei ministri ma rimane in attesa di pareri obbligatori (anche se non vincolanti). Vi si dice che nei contratti di compravendita va inserita una clausola con la quale l'acquirente dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. La stessa regola vale in caso di locazione, ma solo nel raro caso in cui l'unità immobiliare sia già dotata di attestato di certificazione energetica.
Si noti, inoltre, che il nuovo decreto non parla di "allegazione al rogito" della certificazione, ma solo di una clausola inserita a questo proposito. Il notaio, insomma, ha solo la responsabilità di far inserire la clausola stessa, ma non quella di verificare che la dichiarazione che vi è resa corrisponda alla realtà. Se poi l'acquirente non è interessato a sapere le prestazioni energetiche dell'immobile, non potrà cambiare idea in seguito.
Che cosa accadrà a chi non si conforma a questi obblighi? Il paradosso è che non è prevista alcuna sanzione: ciò rischia di rendere l'obbligo una formalità inapplicata.
L'alternativa «fai-da-te»
Una seconda "scappatoia" è data dal decreto istitutivo della certificazione stessa: chi cede un immobile sotto i mille mq di superficie può ricorrere a un'autocertificazione in cui afferma che i costi della gestione energetica sono molto alti e che l'edificio andrebbe classificato perciò in classe G (quella con prestazioni energetiche meno efficienti). Essa può essere contenuta nel rogito o anche in una dichiarazione allegata a parte. L'autocertificazione va trasmessa dal proprietario entro 15 giorni alla regione. E se non è veritiera? Niente sanzioni, a quanto risulta: infatti, non sono previsti controlli e, del resto, nessun ente sarebbe delegato ad eseguirli.
Il ricorso all'autocertificazione, dove è ammessa (si veda ancora la tabella), è senz'altro diffusissimo: solo chi vende un immobile dotato di strutture e/o impianti che permettono consumi molto bassi opterà comunque per la consegna della certificazione, perché un'efficienza energetica molto elevata rivaluta il prezzo di un fabbricato.
In caso di locazione
E la certificazione per i contratti di locazione? Le future regole nazionali non creeranno grandi intoppi: se si possiede già la certificazione, renderla disponibile all'inquilino in affitto non è un problema. Viceversa, il proprietario dovrà sempre farla, se non la ha, in Lombardia, Piemonte e Emilia Romagna: in quest'ultima regione non sono state però fissate sanzioni per l'inosservanza. Il controllo dell'effettiva applicazione delle norme regionali è difficile, perché non c'è, in questo caso, il notaio a farle rispettare. Inoltre, pochi inquilini sanno di avere diritto al documento. Quindi, la maggioranza non ne fa richiesta ai proprietari.
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Il Punto


Il vero risparmio passa
attraverso la «diagnosi»In molti edifici è possibile tagliare, anche di metà, i costi del riscaldamento invernale, soprattutto se l'immobile è di vecchia costruzione e ha impianti inefficienti. Ma per far ciò, più che una certificazione (che si limita a fotografare lo stato di fatto), occorre un altro strumento, via via più riconosciuto anche dalle norme: la "diagnosi energetica".
Si tratta di incaricare un esperto termotecnico (cioè il "medico" delle malattie energetiche del palazzo) affinché analizzi prima il fabbricato nel suo complesso e poi gli appartamenti e i locali, fino a trovare le soluzioni adeguate.
L'analisi
Il termotecnico passerà al vaglio le strutture dell'immobile e il tipo di impianti da cui è servito, per riuscire a capire quale dovrebbe essere, in teoria, il consumo energetico.
In sostanza, occorre rilevare le superfici disperdenti dell'involucro esterno dell'edificio, individuare la composizione delle strutture sulla base dello spessore dei muri, dell'anno di costruzione, delle abitudini costruttive della zona, del tipo di solai, tetti, coibentazioni e, naturalmente, passare al vaglio la tipologia di impianto nelle sue componenti (apparecchi di emissione e sistemi di regolazione, distribuzione e produzione del calore).
La seconda fase consiste nel confronto tra i dati teorici ricavati e i consumi reali di combustibile, ottenibili dalle bollette del riscaldamento.
Infine, vi è la terza fase, che consiste nel raffronto dei dati reali con quelli "possibili", cioè i valori di buona salute dell'edificio-impianto. Non bisogna solo spingere l'acceleratore verso il risparmio energetico, ma anche tener conto di altri fattori: sicurezza dell'impianto, prevenzione di eventuali incidenti, igiene ambientale (un edificio sigillato, infatti, ha un alto livello di inquinamento indoor) e facilità di gestione.
Calcolo costi/benefici
Le cure ai mali di un edificio non possono assolutamente prescindere dal calcolo costi/benefici di un progetto e dalla disponibilità del committente a sopportarne le conseguenze.
In altre parole, l'esperienza insegna che occorre progettare più tipi di interventi; calcolare, per ciascuno di essi, il costo e il risparmio energetico previsto; tener conto delle detrazioni fiscali previste (vale dire il 55% e/o il 36%), degli eventuali contributi del conto energia (pannelli fotovoltaici) o di quelli dei certificati verdi (eolico, geotermico); calcolare in quanti anni la spesa sarà ammortizzata attraverso il risparmio; eventualmente valutare se il piano di ammortamento consenta al privato o (più spesso) al condominio di sottoscrivere un prestito bancario.
Le Esco
Il futuro risparmio energetico ha creato uno spazio di azione per le nuove Esco (Energy service company, società di servizio energia), la cui esistenza è stata riconosciuta dal Dlgs 115 del 30 maggio 2008.
Questi tipi di aziende debbono dimostrare che, per fornire efficienza energetica ai clienti, affrontano un certo margine di rischio imprenditoriale. Molte di esse si offrono sul mercato garantendo risultati che, nei casi in cui il palazzo abbia efficienza energetica bassa e sia sufficientemente grande, consistono in sostanza nel taglio al 50% delle bollette.
Questo margine di risparmio può portare la Esco a offrire il proprio intervento "gratis". Naturalmente, non è proprio così: il patto è che il condominio, dopo i lavori, continui a pagare per un certo numero di anni una somma pari a quella che versava in passato per i costi energetici (compreso quello di assistenza all'impianto). Ma poiché in realtà tali costi si sono drasticamente ridotti, il denaro risparmiato sulle bollette viene utilizzato per pagare le rate di un prestito chirografario sottoscritto dal condominio con una banca convenzionata con la Esco. Trascorso il periodo previsto, il condominio si ritrova un impianto nuovo e più efficiente per cui, apparentemente, non ha versato un soldo, e comincia davvero a risparmiare.
Bisogna, tuttavia, stare in guardia perché, da qualche tempo, stanno spuntando dal nulla nuove Esco poco serie. Per riconoscere quelle realmente credibili, è utile accertarsi che l'azienda abbia in passato ottenuto e commercializzato i cosiddetti "certificati bianchi", titoli di efficienza energetica concessi dal Gestore del mercato elettrico solo alle realtà che hanno fatto risparmiare i propri utenti tramite interventi tecnologici atti a ridurre il consumo.
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Per una visione di sintesi si rinvia alla tabella allegata

I riferimenti normativi(in formato Pdf, tratti dalle banche dati Codice di Ambiente e Sicurezza, Codice degli Immobili e Lex24&Repertorio24 )

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