Esecuzione immobiliare anche in base all'estratto di ruolo

Nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare, il creditore procedente è creditore fondiario assistito da ipoteca volontaria, iscritta il 18 aprile 2001 e rinnovata il 21 maggio 2021, un mese dopo la scadenza ventennale. L'agenzia delle Entrate-Riscossione è il creditore intervenuto tempestivamente nell'esecuzione, in virtù di estratti di ruolo versati in atti, e vanta un'ipoteca legale iscritta il 6 giugno 2013. Stante la rinnovazione tardiva dell'ipoteca che assisteva il credito del creditore procedente (al quale dovrebbero, perciò, corrispondersi le sole spese di esecuzione), l'Agenzia ha un credito garantito da ipoteca divenuta di primo grado e il ricavato della vendita dovrebbe esserle assegnato. Tuttavia, gli estratti di ruolo non dovrebbero costituire titolo esecutivo idoneo ai fini della partecipazione alla distribuzione del ricavato, considerato che la giurisprudenza ha chiarito che l'estratto di ruolo è solo un documento formato dal concessionario della riscossione e non dall'ente impositore. Se il quantum ricavato dalla vendita non è sufficiente per soddisfare entrambi i creditori, quale dei due dev'essere preferito?