La società non residente che cede l'immobile in Italia non apre P.Iva

Una società austriaca proprietaria di un immobile industriale, sito in Italia, vende a una società a responsabilità limitata italiana. Si prospettano tre diversi inqudramenti della fattispecie e si chiede quale sia quello corretto: - la società austriaca si identifica in Italia, nell’atto di vendita opta per l’applicazione dell’Iva, l’atto è tassato per 200 euro a titolo d'imposta di registro e con il 4% per ipocatastale. La società emette fattura con applicazione del reverse charge. - la società austriaca nomina un rappresentante fiscale in Italia. Nell’atto di vendita opta per l’applicazione dell’Iva. L'atto è tassato per 200 euro a titolo di imposta di registro e con il 4% per ipocatastale. La società emette fattura con applicazione del reverse charge. - la società austriaca non si identifica in Italia e non nomina il rappresentante fiscale, in quanto in Italia detiene unicamente il bene in vendita che finora è stato locato alla società oggi promittente acquirente. L’atto è soggetto Iva in quanto il cedente deve autofatturarsi l’intero importo in base al combinato disposto del 2° e 5° comma dell’articolo 17 del Dpr 633/1972. Si applica come nei casi precedentei l'imposta di registro fissa e l'ipocatastale al 4%.