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CONDOMINIO
Patti chiari sul compenso
In tema di compensi all'amministratore del condominio, vorrei sapere quali sono le voci extra, che cioè si aggiungono alla retribuzione ordinaria. Inoltre, l'assemblea straordionaria si inserisce tra le voci extra o piuttosto, come a me pare, rientra tra i compiti ordinari dell'amministratore e dunque non va retribuita a parte?L.G. – ROMA


L'attività dell'amministratore è retribuita, salvo espressa deliberazione dei condomini. Ma quali attività rientrano in questo compenso? Vediamo di fare il punto sulla materia, partendo dall'articolo 1135, n. 1, Codice civile, unica norma che disciplina la materia: «L'assemblea dei condomini provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione».
L'interpretazione della norma non deve peraltro ritenersi condizionata a quell'"eventuale", che potrebbe trarre in inganno, posto che l'articolo 1709, Codice civile - dettato in sede di mandato - dispone che quest'ultimo si presume oneroso e che la misura del compenso, se non è stabilita dalla parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza, è determinata dal giudice. Che l'amministratore sia mandatario della collettività condominiale è da sempre fuori discussione, se si tiene conto che il condominio è una speciale forma di comunione, fondata sul diritto reale di proprietà e di godimento che ciascun condomino ha sulle proprie unità e sulle parti comuni condominiali. Il condominio, in particolare, non ha una personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, ma è solo un ente di gestione delle cose comuni, affidata all'amministratore, non come organo del condominio, ma come rappresentante dei condomini in base a mandato collettivo.
Del resto, anche in materia societaria - la cui analogia con il condominio è da sempre riconosciuta dalla giurisprudenza e dalla dottrina - l'articolo 2260, Codice civile, dispone espressamente che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato.
E, dunque, laddove il condominio sia rappresentato dall'amministratore – e cioè quando il condominio sia composto da più di quattro condomini – l'attività dell'amministratore deve essere integrata in base alle norme sul mandato, pur tenendo presente che il mandato può essere anche a titolo gratuito: in tal caso, l'assemblea condominale deve però decidere espressamente sulla gratuità, al momento della nomina dell'amministratore (Cassazione 16 aprile 1987, n. 3774).
In termini generali, quindi, l'assemblea, a norma del richiamato articolo 1135, n. 1, Codice civile, è tenuta a determinare la retribuzione dell'amministratore-mandatario, all'atto della nomina o della sua riconferma. Il compenso è di regola definito in termini omnicomprensivi e rimane invariato per tutta durata della gestione annuale, ove l'assemblea non decida diversamente.
Il "recupero" al rendiconto
Solo ove l'assemblea non abbia provveduto a determinare il compenso, quest'ultimo può essere definito in sede di approvazione del rendiconto annuale, salvo il diritto dell'amministratore di ricorrere al giudice, ove la misura della retribuzione deliberata sia ritenuta insoddisfacente.
Il compenso dell'amministratore, salvo diverse determinazioni dell'assemblea, riguarda però solo le cosiddette prestazioni "istituzionali", relative alla gestione condominiale, e non comprende, per esempio, le prestazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione. Proprio in tale contesto, ci si è chiesto se il compenso annuale dell'amministratore comprenda anche le prestazioni di carattere straordinario. Ci si è chiesto, in particolare, se all'amministratore competa un ulteriore e specifico compenso, per la partecipazione alle assemblee straordinarie, in aggiunta a quella ordinaria di rendiconto, di cui all'articolo 1135, Codice civile.
In tema, è intervenuta la sentenza della Cassazione 12 marzo 2003, n. 3596, la quale ha puntualizzato che «sebbene tra i compiti dell'amministratore enumerati dal Codice non sia espressamente prevista la sua partecipazione all'assemblea ordinaria e straordinaria, ... avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base del convincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni dell'assemblea deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione. Siccome trattasi di attività connessa con lo svolgimento delle funzioni amministrative e indispensabili per il loro compimento, la partecipazione dell'amministratore all'assemblea, ordinaria e straordinaria, deve ritenersi compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico. Perciò, salva diversa deliberazione, non deve essere retribuita a parte».
Assemblee comprese
A tale conclusione, la Suprema corte è addivenuta attraverso il richiamo all'articolo 1708, comma 1, Codice civile per il quale il mandatario è tenuto a eseguire diligentemente non solo gli atti per il quale il mandato è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari per il suo compimento. In particolare, poiché l'amministratore riveste la qualità di mandatario generale, il suo compenso deve parametrarsi non solo sulle attività espressamente elencate dal Codice, ma anche sugli atti preparatori e strumentali nonché su quelli ulteriori che dei primi costituiscono il necessario completamento e quindi anche sugli atti che si riconnettono all'attività prevista dalla legge. In questo senso, si vedano le sentenze della Cassazione 25 febbraio 2000, n. 2149 e 5 giugno 1999, n. 5932.
Conseguentemente, se è vero che l'amministratore di per sé non è tenuto a partecipare alle assemblee condominiali, tuttavia «quale mandatario dei condomini, svolge le funzioni che metaforicamente possono definirsi di organo esecutivo dell'assemblea da cui riceve ordini, direttive, indicazioni, suggerimenti, il che spiega la prassi diffusa, osservata uniformemente e costantemente con la convinzione della sua corrispondenza ad una giuridica necessità, secondo cui l'amministratore partecipa sempre all'assemblea e solitamente funge da segretario», Cassazione 12 marzo 2003, n. 3596. E, dunque, ancorché tra i compiti dell'amministratore enumerati dal Codice non sia espressamente prevista la sua partecipazione all'assemblea ordinaria e straordinaria, la sua presenza alla riunioni del collegio assembleare deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Il Punto


Dai lavori extra al Fisco, molte voci «aggiuntive»

Ci si è domandato se l'amministratore abbia diritto a compensi extra, per le opere straordinarie in condominio o per attività eccedenti l'ordinaria gestione.
In questo senso, mentre si esclude che l'amministratore possa pretendere compensi a parte per aver ospitato l'assemblea nel suo studio, si ritiene che egli possa pretendere un compenso extra per la gestione previdenziale del personale, per gli adempimenti fiscali del condominio, allorché tali ultimi incombenti non siano stati ricompresi nel compenso annuale, stabilito all'atto del conferimento dell'incarico. Per quanto attiene, in particolare, alle spese relative all'appalto e all'esecuzione delle opere straordinarie in condominio, è nota la sentenza del Pretore di Perugia - n. 9 del 6 febbraio 1999 - secondo cui l'esecuzione dei lavori straordinari nel condominio impegna l'amministratore in misura superiore rispetto alle competenze stabilite dalla legge e pertanto a lui è dovuto un compenso extra, rispetto all'onorario pattuito annualmente: secondo la sentenza richiamata, il compenso all'amministratore andrebbe in tal caso individuato nel 2% dell'importo dei lavori straordinari, secondo gli usi correnti.
La percentuale spettante
La sentenza del Pretore di Perugia ha fatto epoca, avviando una prassi secondo cui l'amministratore ha diritto a un compenso extra per l'impegno maggiore che deriva dai lavori straordinari. La prassi richiamata, secondo l'opinione dominante, deve ritenersi legittima, a condizione che l'amministratore sia stato autorizzato dall'assemblea a fruire di un maggior compenso, in sede di approvazione del preventivo dei lavori o in sede di sua nomina.
Ci si è domandato però se l'amministratore abbia diritto al compenso extra per opere straordinarie, anche quando non abbia preventivamente convenuto alcunché con il condominio, né in sede di accettazione dell'incarico, né in sede di approvazione delle opere.
In tema, non si rivengono specifiche pronunce giurisprudenziali, salva la sentenza della Cassazione, sezioni unite, 21933/2008, resa però in materia di compenso degli amministratori di società. A norma dell'articolo 2389 Codice civile, infatti, «i compensi e le partecipazioni agli utili spettante ai membri del consiglio di amministrazione e del comitato esecutivo sono stabiliti nell'atto costitutivo o dall'assemblea». Poiché la disciplina condominiale per molti aspetti è assimilata analogicamente alla disciplina delle società, si ritiene che il principio adottato dalla richiamata sentenza della Cassazione possa spiegare i suoi effetti anche nella materia dei compensi extra, all'amministratore di condominio.
Il "regime" societario
Si tenga presente che la sentenza della Corte d'Appello di Trieste 13 agosto 2003 - avverso la quale è intervenuta la richiamata sentenza della Cassazione a sezioni unite 21933/2008 - aveva addirittura revocato gli amministratori per giusta causa, per non essere stati preventivamente autorizzati a esporre compensi speciali nel bilancio sociale.
La Cassazione, a sezioni unite, intervenendo con la sentenza sopra richiamata, ha stabilito il principio secondo cui deve «essere preferito l'orientamento che ritiene necessaria l'esplicita delibera assembleare di determinazione dei compensi e che nega che tale delibera possa considerarsi implicita in quella di approvazione del bilancio». A tale conclusione le sezioni unite sono pervenute, motivando che «la legge considera le deliberazioni di approvazione del bilancio e quelle di determinazione dei compensi degli amministratori, a norma dell'articolo 2364, Codice civile, come aventi oggetti e contenuti diversi e distinti, l'una essendo diretta a controllare la legittimità di un atto di competenza degli amministratori, approvandolo o non approvandolo, l'altra avendo la funzione di determinare o stabilire, a norma dell'articolo 2389, Codice civile, il compenso… . Peraltro, anche a voler ipotizzare l'ammissibilità di una ratifica tacita della autodeterminazione del compenso da parte dell'amministratore, sarebbe necessaria la prova che, approvando il bilancio, l'assemblea sia a conoscenza del vizio e abbia manifestato la volontà di far proprio l'atto posto in essere dall'organo privo di potere, non essendo invece sufficiente, in quanto circostanza non univoca, la generica delibera di approvazione».

Per una visione di sintesi si rinvia alla tabella allegata

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