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CONDOMINIO
La riforma ridisegna casi di revoca e compiti dell'amministratore
Molte sono le novità per l'amministratore a seguito della nuova legge che disciplina il condominio. Quali sono le principali? Ve ne sono alcune che interessano non solo il modo di lavorare del professionista ma che incidono direttamente sul condomino e sul suo rapporto con il legale rappresentante del condominio?A.L. – LIVORNO

La riforma del condominio (che entrerà in vigore il 18 giugno 2013) ha previsto in capo all'amministratore tante e nuove incombenze. Vediamone alcune.
Obbligatorietà
Innanzitutto, l'obbligo di procedere alla nomina dell'amministratore sorge quando i condomini sono più di otto, mentre prima il limite era quattro.
Durata
Vi sono dubbi interpretativi sulla durata. La lettura del Codice potrebbe portare a intendere sia che il mandato si rinnovi di un solo anno e poi occorra la nuova nomina, sia che si rinnovi di anno in anno sino alla revoca.
I registri
Tra le novità più importanti vi è l'obbligo per l'amministratore di istituire, conservare e aggiornare i seguenti registri:
a) registro anagrafe condominiale: l'amministratore dovrà acquisire tutti i dati riferiti ai condomini (proprietà, usufrutto o altro diritto reale), i conduttori e i comodatari; dovrà anche segnare gli estremi catastali di ogni unità immobiliare; nel registro dovranno essere indicati anche tutti i dati riferiti alla sicurezza relativi alle unità immobiliari (dichiarazioni di conformità degli impianti, eccetera); tutti i dati dovranno essere aggiornati nel corso degli anni; occorre in tutta questa procedura la necessaria collaborazione dei condomini, in assenza della quale l'amministratore dovrà attivarsi diversamente e accollare tutti i costi al condomino;
b) registro verbali delle assemblee, nel quale dovranno essere verbalizzate anche tutte le adunanze di prima convocazione andate deserte;
c) registro di nomina e revoca dell'amministratore;
d) registro di contabilità, nel quale sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita (questo registro può essere tenuto anche con modalità informatizzate).
Conto corrente
L'amministratore dovrà far transitare tutte le somme ricevute ed erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso; l'obbligo quindi vale anche per somme inferiori alle 1.000 euro; la mancata istituzione o utilizzo è motivo di revoca; ciascun condomino può chiedere all'amministratore di fornirgli l'estratto conto, anche indipendentemente dall'assemblea per l'approvazione del rendiconto.
Assicurazione
Solo se richiesto dall'assemblea, l'amministratore dovrà avere una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Il massimale dovrà essere adeguato nel caso in cui vengano eseguiti lavori straordinari. Se l'amministratore è coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio; non si tratta quindi di una polizza che metta al riparo i condomini dalla "fuga con la cassa", ma solo per tutelarli dai danni che l'amministratore, per colpa, dovesse cagionare.
Riscossione contributi
L'amministratore è tenuto ad agire giudizialmente per la riscossione delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il termine quindi decorre dalla fine della gestione e non dalla data di approvazione del rendiconto; stando all'interpretazione letterale, l'amministratore deve procedere per la riscossione del cosìddetto "conguaglio", indipendentemente dall'importo (che potrebbe anche essere ridotto e non far valere la pena a sostenere anche solo i costi di iscrizione a ruolo); l'assemblea, in ogni caso, ha facoltà di prevedere diversamente, dando indicazioni all'amministratore sia su singoli casi, sia in termini generali; sul punto, quindi, l'assemblea ha ampia discrezionalità.
Passaggio di consegne
Al momento della cessazione dell'incarico, l'amministratore dovrà consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; tale incombente non è innovativo, in quanto così è sempre stato, anche se era invalso l'uso di trattenere presso di sé la documentazione riferita alla propria "gestione"; sino a che questo non verrà eseguito, egli potrà eseguire esclusivamente le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi.
Sito del condominio
Decisamente al passo coi tempi" è l'articolo 71-ter delle disposizioni di attuazione del Codice civile il quale prevede che, a seguito di espressa richiesta dell'assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Il sito dovrà essere quindi del condominio e non in capo all'amministratore. La portata innovativa va a incidere anche sulle spese necessarie per l'invio delle copie cartacee di tutta la documentazione (a volte corposa) che viene solitamente spedita unitamente all'avviso della convocazione. L'amministratore non dovrà più così inviare, ad esempio, le copie dei rendiconti, dei capitolati per gli appalti e quant'altro. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini, i quali dovranno deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Targa
Oltre a inviare a tutti i condomini i propri dati, l'amministratore deve apporre sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, una targa o un adesivo contenente l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici. In mancanza dell'amministratore, occorre che siano esposti gli stessi dati, ma riferiti alla persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. Pertanto, anche nei condomini fino a 8 partecipanti, almeno uno di essi deve esporre quanto richiesto dalla legge.
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Il Punto


L'associazione ora fa aggiornamento continuoPoco dopo la legge di riforma del condominio, è stata approvata la legge 14 gennaio 2013 n. 4, recante disposizioni in materia di professioni non organizzate qual è, appunto, la professione di amministratore di condominio.
Ai sensi della citata legge, le associazioni valorizzano le competenze degli associati e garantiscono il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza.
Si ricorda che l'articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l'amministratore, per poter esercitare tale professione, deve essere in possesso di una serie di requisiti (si veda la tabella in centro pagina) tra i quali l'aver frequentato un corso iniziale e la cura della formazione permanente.
Le associazioni professionali, anche a tal fine, promuovono la formazione permanente dei propri iscritti, e adottano un codice di condotta ai sensi del Codice del consumo (Dlgs 6 settembre 2005, n. 206) vigilando sulla condotta professionale degli associati, anche a mezzo di sanzioni disciplinari da irrogare per le violazioni.
L'elenco delle associazioni è pubblicato dal ministero dello Sviluppo economico nel proprio sito internet. Successivamente, consultando anche il sito dell'associazione, il condomino-consumatore potrà verificare l'atto costitutivo e lo statuto, l'identificazione delle attività professionali cui l'associazione si riferisce, i requisiti per la partecipazione all'associazione, con particolare riferimento ai titoli di studio relativi alle attività professionali oggetto dell'associazione, all'obbligo degli appartenenti di procedere all'aggiornamento professionale costante e alla predisposizione di strumenti idonei ad accertare l'effettivo assolvimento di tale obbligo, l'assenza di scopo di lucro, il codice di condotta con la previsione di sanzioni graduate in relazione alle violazioni poste in essere e l'organo preposto all'adozione dei provvedimenti disciplinari dotato della necessaria autonomia, la presenza di una struttura tecnico-scientifica dedicata alla formazione permanente degli associati, in forma diretta o indiretta.
L'attestato
Al fine di tutelare i consumatori e di garantire la trasparenza del mercato nei servizi professionali, le associazioni possono rilasciare ai propri iscritti un'attestazione relativa alla regolare iscrizione del professionista, alla sussistenza dei requisiti necessari alla partecipazione all'associazione, agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell'esercizio dell'attività professionale ai fini del mantenimento dell'iscrizione, nonchè all'eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista.
L'attestazione ha validità pari al periodo per il quale il professionista risulta iscritto all'associazione professionale che la rilascia ed è rinnovata a ogni rinnovo dell'iscrizione stessa per un corrispondente periodo. La scadenza dell'attestazione è specificata nel documento stesso. A ogni rinnovo di incarico quale amministratore, il professionista dovrà consegnare ai condomini-consumatori nuovo attestato indicando anche il proprio numero di iscrizione.
Anche ai fini della frequentazione del corso iniziale e (soprattutto) della cura della formazione permanente, il professionista (candidato amministratore) potrà allegare semplicemente alla propria offerta (e a ogni rinnovo dell'incarico) l'attestazione rilasciata dall'associazione presso la quale è iscritto. Sarà a questo punto cura del condomino-consumatore, che si trova a dover scegliere (o confermare) l'amministratore, di verificare sul sito internet quali siano gli standard minimi previsti.
Il condomino-consumatore potrà anche verificare se l'associazione presso la quale è iscritto l'amministratore, abbia promosso in zona idonee forme di garanzia a tutela dell'utente, tra cui l'attivazione di uno sportello di riferimento per il cittadino. Presso tali sportelli i condomini-consumatori potranno rivolgersi in caso di contenzioso con i singoli professionisti, nonché per ottenere informazioni relative all'attività professionale in generale e agli standard qualitativi da esse richiesti agli iscritti.
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Per una visione di sintesi si rinvia alla tabella allegata

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