La vendita «unitaria» prevale sulla prelazione

Sono proprietaria di un immobile commerciale, locato, in cui viene svolta l'attività di asilo per l'infanzia. Il contratto di locazione è stato rinnovato nel marzo 2023 e scade a fine febbraio 2029. Ho ricevuto una richiesta di acquisto che mi soddisfa sia per la cifra, sia perché comprende anche l’acquisto di un seminterrato sottostante l’immobile in questione (separato, con identificativi catastali differenti), attualmente sfitto. Il locatario chiede anch’egli di procedere all’acquisto, ma solo dell’immobile che occupa (non del seminterrato) e a una cifra decisamente inferiore, sostenendo di avere fatto investimenti per l’adeguamento e di avere il diritto di prelazione. Come devo procedere? Quali sono i diritti del locatario e i miei, e in quali rischi posso incorrere?