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2245 quesiti trovati
Il delegato non condomino può fare il segretario
L’articolo 67, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del Codice». ll regolamento contrattuale del condominio nel quale risiedo afferma, a proposito dell’assemblea condominiale, che essa, «sia ordinaria che straordinaria, nomina di volta in volta fra gli intervenuti un presidente che si farà assistere da un segretario di sua fiducia». Si chiede se può essere nominato segretario dell’assemblea il consigliere delegato di una Srl, anche se non è un condomino.
Supercondomìni, l’opzione dei contacalorie separati
In un supercondominio, costituito da due edifici singoli e separati, l'impianto comune di riscaldamento centralizzato ha un sistema di contabilizzazione del calore con valvole termostatiche e ripartitori in tutti gli appartamenti. Si chiede se sia obbligatorio installare un contacalorie in ogni singolo edificio, volto a misurare il consumo di ogni singola palazzina.
Quali sono le «giuste cause» di revoca dell’amministratore
Oltre alle motivazioni indicate dall’articolo 1129 del Codice civile, quali altre "giuste cause" di revoca dell'amministratore sono previste dalla legge? L'assemblea, sempre secondo l'articolo 1129 citato, può deliberare la revoca dell'amministratore "in ogni tempo": quali sono gli effetti della revoca deliberata senza giusta causa nel primo anno di incarico, e nel secondo anno di proroga tacita? La giusta causa di revoca, ove prevista, dev’essere indicata anche nella richiesta di convocazione dell'assemblea, ex articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, o è sufficiente che sia esposta e verbalizzata al momento della delibera?
Lavori al lastrico solare: così si ripartisce il saldo dopo la lite
Nel condominio dove abito, l’assemblea aveva deliberato la manutenzione del lastrico solare a uso esclusivo di alcuni condòmini ripartendo la spesa in base all’articolo 1126 del Codice civile (1/3 e 2/3). Poiché sono stati riscontrati alcuni difetti, non è stato pagato il saldo dei lavori e la ditta esecutrice ha presentato un decreto ingiuntivo cui il condominio si è opposto. Sorta la lite, il Ctu (consulente tecnico di ufficio) ha riscontrato solamente alcuni dei difetti evidenziati dal condominio e il giudice ha proposto alle parti in causa un accordo transattivo consistente nella compensazione delle spese legali, nella divisione in parti uguali delle spese per il Ctu e nella corresponsione alla ditta dell’importo dei lavori al netto dei difetti riscontrati dalla perizia. L’amministratore sostiene che l’importo da corrispondere alla ditta debba essere diviso secondo tabella dei millesimi di proprietà e non secondo l'articolo 1126 del Codice civile, pur trattandosi di saldo dei lavori eseguiti al netto dei difetti riscontrati. Si chiede se è corretta l’interpretazione dell’amministratore in quanto, a parere di chi scrive, il saldo deve seguire la ripartizione ex articolo 1126 (un terzo e due terzi) a prescindere da come sia stato definito.
Videocitofoni, rifacimento da «coprire» con un fondo
Ho letto la risposta al quesito 2153 «Se per un videocitofono rotto va rifatto tutto l'impianto», pubblicata sul fascicolo 50 dell'Esperto risponde il 22 dicembre 2025, che riconduce la spesa in questione a un'opera di manutenzione straordinaria. Vorrei chiedere conferma del fatto che vada anche creato, a prescindere dall'importo dei lavori, e prima dell'avvio degli interventi, un fondo speciale a copertura della spesa. Nel caso non venga creato il fondo (enunciato specificatamente nella delibera di approvazione), la delibera assembleare dovrebbe essere nulla: l'esperto conferma questo assunto? In tal caso, quindi, chi non era d'accordo con la spesa può rifiutarsi di sostenerla? Vorrei infine chiedere una ulteriore conferma, sul fatto che il fondo non può essere sostituito dal pagamento rateale.
I poteri dell'amministratore per i contratti di pulizia
Il mio quesito riguarda la scelta dell’impresa di pulizie in ambito condominiale. Nello specifico, vorrei sapere qual è il perimetro di azione decisionale dell’amministratore di condominio in relazione alla selezione della ditta di pulizie e alla successiva sottoscrizione del contratto. L’amministratore può procedere autonomamente all’affidamento del servizio di manutenzione ordinaria e alla stipula di un contratto annuale o pluriennale, oppure è sempre necessaria una preventiva delibera assembleare? Inoltre, esistono limiti temporali o di spesa oltre i quali l’intervento dell’assemblea diventa obbligatorio, anche in presenza di un servizio qualificabile come ordinaria amministrazione?
Come un proprietario può «esonerarsi» da una lite
Sono proprietario di un bilocale in una palazzina nella quale è stato rilevato un danno da infiltrazioni, causato dal terrazzo di un attico all'appartamento sottostante, non di mia proprietà. Io non sono coinvolto nella spesa di riparazione, perché il terrazzo (lastrico solare) non fa da copertura al mio appartamento. Il danneggiato ha agito legalmente contro il proprietario dell'attico e il condominio, perché non si è proceduto tempestivamente alla riparazione del danno. Vorrei sapere se sono tenuto a pagare le spese legali che saranno a carico del condominio.
Ascensore: così la ripartizione per manutenzione ed esercizio
L'amministratore del condominio in cui vivo divide le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensorista in base alla tabella di proprietà e non secondo la tabella, pur prevista nel regolamento, di suddivisione delle spese per l’ascensore perché sostiene che quest’ultima debba essere applicata solo per le spese di servizio (corrente elettrica) e non per la manutenzione, in quanto il regolamento condominiale stabilisce che «le sole spese di esercizio degli ascensori saranno ripartite fra i 54 alloggi secondo i millesimi della tabella C» (e cioè ex articolo 1124 del Codice civile), facendo quindi distinzione fra spese di manutenzione e spese di esercizio. Vorrei sapere se questo tipo di ripartizione è corretto.
Maggioranze e criteri per locare la ex portineria
Nel caso in cui il condominio intenda destinare a locazione i locali della ex portineria, è necessario provvedere a un cambio di destinazione d'uso? Inoltre, per l'approvazione è necessaria l'unanimità oppure è sufficiente la maggioranza, e quale, dei millesimi di proprietà?
Se l’ascensore non può fermare ai piani ammezzati
Sto acquistando un appartamento in una palazzina di cinque appartamenti in corso di costruzione/ristrutturazione. L'ascensore, nuovo e appena installato, serve al piano solo tre appartamenti, posti - rispettivamente - al primo, al secondo e al terzo piano. Gli altri due appartamenti, posti a piani intermedi (tra primo e secondo, e tra secondo e terzo), non sono serviti al piano; ciò comporta che per prendere l'ascensore occorre comunque fare sempre mezza rampa di scale, in salita o in discesa. Nella situazione descritta, come vanno ripartite le spese dell'ascensore (consumi, assicurazione, manutenzioni eccetera)?
Va rispettata la sequenza dei punti all’ordine del giorno
Gli ordini del giorno per le assemblee, comunicati dall'amministratore, contengono solitamente molti argomenti, di cui alcuni particolarmente controversi. Dato l'elevato numero di partecipanti e di interventi, la loro discussione risulta sempre lunga e difficoltosa, e spesso si riesce a deliberare solo sui primi due o tre punti, senza esaurire tutte le questioni poste all'ordine del giorno. Dato che la sequenza degli argomenti da discutere è sempre decisa unilateralmente dall'amministratore, in base alle sue personali valutazioni di priorità, vorrei sapere se l'assemblea - all'inizio della seduta - può deliberare di discutere gli stessi argomenti ma secondo un diverso ordine di priorità, ponendo, per esempio, al primo posto l'argomento che l'amministratore ha previsto per ultimo, e che quindi - rimanendo in quella posizione - difficilmente si arriverebbe a discutere.
L’uso delle somme pagate per la turnazione dei posti auto
In un condominio, con cortile adibito a parcheggio, i posti auto disponibili sono inferiori al numero totale dei condòmini. L'assemblea ha pertanto stabilito un sistema di turnazione annuale, che assegna l'uso esclusivo temporaneo dei posti a una parte dei condòmini per volta. I condòmini che fruiscono di tale assegnazione sono tenuti a versare al condominio una quota annuale, che viene interamente accantonata in un fondo cassa, destinato a futuri lavori di manutenzione delle parti comuni. Questi contributi, versati dai comproprietari come corrispettivo oneroso per l'uso esclusivo temporaneo di un'area comune, devono essere fiscalmente qualificati come redditi, o come rendite generate dal condominio? Quali obblighi dichiarativi è tenuto ad adempiere l’amministratore? Egli deve procedere all'imputazione di tali somme, ai fini della dichiarazione Irpef dei singoli condòmini?
