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Condominio

Lavori dell'ascensore, pagano anche i negozi fronte strada

Per la sostituzione delle funi di trazione e delle pulegge degli ascensori in un condominio, i negozi con accesso solo dalla strada devono partecipare alle spese? In caso di risposta positiva, il riparto avviene per millesimi di proprietà o secondo i millesimi delle scale?

Gaia Martinenghi

Condominio

Modifiche interne «slegate» dallo stato delle parti comuni

Abito in un condominio di quattro piani, costruito nel 1972. Un condomino, intenzionato a vendere il suo appartamento, ha evidenziato delle difformità tra le planimetrie a suo tempo presentate in Comune e le planimetrie catastali. Tali difformità riguarderebbero alcune parti comuni e la presenza di balconi “a incasso”. Per quanto riguarda i balconi a incasso, la proprietà è comune tra l’appartamento sovrastante e l’appartamento sottostante, oppure si devono considerare parte comune, e, quindi, le spese per la regolarizzazione e la sanatoria devono essere a carico dei due “comproprietari” oppure del condominio? Se devo regolarizzare modifiche interne fatte nel mio appartamento, la richiesta potrebbe essere respinta dal Comune perché ci sono alcune irregolarità nelle parti comuni?

Matteo Rezzonico

Condominio

Così la maggioranza per chiudere uno dei due ascensori dell'edificio

Abito in un complesso immobiliare composto da due palazzine ciascuna dotata di due ascensori, identici per dimensione e caratteristiche, posti uno di fianco all'altro. L'assemblea, per questioni economiche (costi di manutenzione e consumi energetici), vorrebbe deliberare la chiusura di uno dei due ascensori delle palazzine. Non vi sarebbe, pertanto, nessuna interruzione del servizio condominiale o limitazioni nell'utilizzo del bene comune. Per la deliberazione indicata quale maggioranza si rende necessaria?

Gaia Martinenghi

Condominio

Se i paramuri ostacolano l'accesso delle auto ai box

La presenza di due paramuri in metallo, posti ai lati del portone del fabbricato, non permette più l’accesso agevole delle auto all’androne e, quindi, al box auto sito nel cortile, in quanto la larghezza attuale dei veicoli è aumentata rispetto al passato. Poiché si ritiene che tale inconveniente costituisca un pregiudizio al diritto del proprietario di godere del bene in modo pieno (articolo 832 del Codice civile), si domanda se, a spese del richiedente, il condominio può essere obbligato all'eliminazione degli ostacoli.

Rosario Dolce

Condominio

I locali a piano terra e i costi dell'ascensore

Il condominio in cui vivo si sviluppa su tre piani, con 14 unità immobiliari, di cui 10 con accesso dalle scale e quattro, poste al piano terra, con accesso indipendente. Si deve sostituire l’ascensore e l’amministratore ha suddiviso la spesa in base ai millesimi delle scale, escludendo le quattro unità con accesso indipendente, motivando questa decisione con il fatto che negli atti di compravendita stipulati con il costruttore fu inserita una clausola che escludeva ogni onere ordinario o straordinario relativo alle scale a carico delle suddette unità. La stessa formulazione è riportata anche nel regolamento di condominio redatto dal costruttore, che, sul punto, non è mai stato modificato. Vorrei sapere se sia corretta la ripartizione proposta o se si debba richiamare l’applicazione del Codice civile, che prevede la ripartizione tra tutti i condòmini e, nello specifico, per una metà in base ai millesimi generali e per l'altra metà in base ai millesimi delle scale.

Matteo Rezzonico

Condominio

Così conservazione e accesso ai dati della videosorveglianza

In occasione di un evento che ha causato piccoli danni alle parti comuni, alcuni condòmini insistono per farmi accedere, quale amministratore, alle immagini riprese dall'impianto di videosorveglianza condominiale. L'incaricato esterno per la manutenzione dell'impianto e per l'eventuale estrazione delle immagini registrate ritiene, però, che per l'accesso occorra la preventiva denuncia all'autorità di pubblica sicurezza. È vero? E quanti giorni di registrazione si possono conservare legittimamente in memoria?

Matteo Rezzonico

Condominio

Sui posti auto da locare, nessuna prelazione ai condòmini residenti

Un regolamento di condominio stabilisce che gli spazi dei viali comuni possono essere adibiti a parcheggio di autovetture di proprietà di condòmini e inquilini che ne facciano richiesta e s’impegnino a corrispondere un canone mensile, fissato dall’assemblea, da destinare alla manutenzione della pavimentazione. Qualora i posti disponibili fossero in numero inferiore rispetto alle richieste, i condòmini residenti nel fabbricato avrebbero un diritto di precedenza rispetto agli inquilini. La norma stabilisce il divieto di subaffitto dei posti auto, sia esplicito che simulato. Vorrei sapere se la clausola di precedenza dei condòmini residenti, rispetto agli inquilini, è legittima o può, oggi, essere impugnata da qualche condomino che la ritiene lesiva del suo diritto all'uso degli spazi comuni.

Pierantonio Lisi

Condominio

La spesa del ponteggio per la facciata è a carico di tutti

Nel nostro condominio abbiamo deliberato che la tinteggiatura dei balconi in legno sia a carico dei proprietari, e che la spesa per la tinteggiatura dei pilastri portanti in legno tra i balconi e il legno della facciata e del sottotetto (considerate parti della facciata), sia ripartita in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Come deve avvenire, invece, la ripartizione dei costi relativi al ponteggio per quanto riguarda la tinteggiatura delle parti comuni (la tinteggiatura dei balconi non necessita di ponteggio)? La spesa va anche ripartita in base all'altezza?

Gaia Martinenghi

Condominio

La divisione del giardino comune tra condòmini coeredi

Quattro fratelli hanno ereditato dai genitori una palazzina di 4 piani con annesso cortile e giardino condominiale. A sorteggio ognuno è diventato proprietario di un piano dell'edificio, restando invece pro indiviso e condominiale la restante parte (ossia il cortile interno e il giardino). Due fratelli, che non abitano nello stabile, vorrebbero che anche il giardino condominiale venisse suddiviso in parti uguali e che, sempre a sorteggio, ognuno divenisse proprietario della sua parte, facendone l'uso che ognuno vorrà. Vorrebbero, in pratica, che scomparisse il giardino e che questo diventasse, con gli opportuni interventi, parcheggio per auto creando posti auto scoperti. Gli altri due fratelli, che abitano nello stabile, sono contrari alla trasformazione del giardino in area con posti auto scoperti; in particolare, il fratello che abita al piano terreno avrebbe le auto parcheggiate davanti alle sue finestre con relativa immissione degli scarichi delle auto a danno suo e di chi abita al piano terra. I fratelli che non abitano nello stabile sostengono che le leggi e i regolamenti sono favorevoli alla loro richiesta e che adiranno alle vie legali per far sì che il giardino cambi destinazione e venga trasformato e suddiviso in parti uguali. Non sussistendo un condominio, in quanto per quattro unità non è obbligatorio, possono chiedere di costituirlo ricorrendo all'autorità giudiziaria e obbligando tutti al cambio di destinazione del giardino oppure, al contrario, ci vuole il consenso di tutti? I fratelli contrari al cambio d'uso come possono opporsi?

Matteo Rezzonico

Condominio

I poteri dell'amministratore «cessato» ante assemblea

Negli ultimi anni, l’amministratore del condominio nel quale risiedo convoca l’assemblea ordinaria oltre i tempi previsti dal regolamento contrattuale e dal Codice civile. Si chiede all’esperto se, nei diversi mesi di prorogatio, l'amministratore può intraprendere iniziative riguardanti lavori straordinari in condominio o proporli in discussione all’assemblea convocata tardivamente. Qualora venga confermato dall’assemblea, quale può essere il suo emolumento, riferito ai diversi mesi di prorogatio?

Augusto Cirla

Condominio

Unanimità solo per i cambi di regolamenti contrattuali

In vista della prossima riunione di condominio, un proprietario ha fatto inserire all'ordine del giorno una richiesta di modifica al regolamento, tendente alla rimozione del divieto di stendere la biancheria da terrazzi e finestre. Vorrei sapere se questo è possibile e se la delibera va approvata all'unanimità o a maggioranza.

Rosario Dolce

Condominio

L'installazione dei contatori individuali dei consumi idrici

Il regolamento contrattuale del mio condominio prevede attualmente la ripartizione delle spese per l’erogazione dell’acqua potabile in base ai millesimi di proprietà, in quanto la contabilizzazione dei consumi viene effettuata da un unico contatore. Poiché nell’ultima assemblea alcuni condòmini hanno chiesto che la ripartizione venga fatta, per il futuro, installando i contatori per singola unità abitativa, qual è il quorum per l'approvazione di una delibera in tal senso?

Gaia Martinenghi

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