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2235 quesiti trovati
Quali sono le «giuste cause» di revoca dell’amministratore
Oltre alle motivazioni indicate dall’articolo 1129 del Codice civile, quali altre "giuste cause" di revoca dell'amministratore sono previste dalla legge? L'assemblea, sempre secondo l'articolo 1129 citato, può deliberare la revoca dell'amministratore "in ogni tempo": quali sono gli effetti della revoca deliberata senza giusta causa nel primo anno di incarico, e nel secondo anno di proroga tacita? La giusta causa di revoca, ove prevista, dev’essere indicata anche nella richiesta di convocazione dell'assemblea, ex articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, o è sufficiente che sia esposta e verbalizzata al momento della delibera?
Lavori al lastrico solare: così si ripartisce il saldo dopo la lite
Nel condominio dove abito, l’assemblea aveva deliberato la manutenzione del lastrico solare a uso esclusivo di alcuni condòmini ripartendo la spesa in base all’articolo 1126 del Codice civile (1/3 e 2/3). Poiché sono stati riscontrati alcuni difetti, non è stato pagato il saldo dei lavori e la ditta esecutrice ha presentato un decreto ingiuntivo cui il condominio si è opposto. Sorta la lite, il Ctu (consulente tecnico di ufficio) ha riscontrato solamente alcuni dei difetti evidenziati dal condominio e il giudice ha proposto alle parti in causa un accordo transattivo consistente nella compensazione delle spese legali, nella divisione in parti uguali delle spese per il Ctu e nella corresponsione alla ditta dell’importo dei lavori al netto dei difetti riscontrati dalla perizia. L’amministratore sostiene che l’importo da corrispondere alla ditta debba essere diviso secondo tabella dei millesimi di proprietà e non secondo l'articolo 1126 del Codice civile, pur trattandosi di saldo dei lavori eseguiti al netto dei difetti riscontrati. Si chiede se è corretta l’interpretazione dell’amministratore in quanto, a parere di chi scrive, il saldo deve seguire la ripartizione ex articolo 1126 (un terzo e due terzi) a prescindere da come sia stato definito.
I poteri dell'amministratore per i contratti di pulizia
Il mio quesito riguarda la scelta dell’impresa di pulizie in ambito condominiale. Nello specifico, vorrei sapere qual è il perimetro di azione decisionale dell’amministratore di condominio in relazione alla selezione della ditta di pulizie e alla successiva sottoscrizione del contratto. L’amministratore può procedere autonomamente all’affidamento del servizio di manutenzione ordinaria e alla stipula di un contratto annuale o pluriennale, oppure è sempre necessaria una preventiva delibera assembleare? Inoltre, esistono limiti temporali o di spesa oltre i quali l’intervento dell’assemblea diventa obbligatorio, anche in presenza di un servizio qualificabile come ordinaria amministrazione?
Come un proprietario può «esonerarsi» da una lite
Sono proprietario di un bilocale in una palazzina nella quale è stato rilevato un danno da infiltrazioni, causato dal terrazzo di un attico all'appartamento sottostante, non di mia proprietà. Io non sono coinvolto nella spesa di riparazione, perché il terrazzo (lastrico solare) non fa da copertura al mio appartamento. Il danneggiato ha agito legalmente contro il proprietario dell'attico e il condominio, perché non si è proceduto tempestivamente alla riparazione del danno. Vorrei sapere se sono tenuto a pagare le spese legali che saranno a carico del condominio.
Ascensore: così la ripartizione per manutenzione ed esercizio
L'amministratore del condominio in cui vivo divide le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensorista in base alla tabella di proprietà e non secondo la tabella, pur prevista nel regolamento, di suddivisione delle spese per l’ascensore perché sostiene che quest’ultima debba essere applicata solo per le spese di servizio (corrente elettrica) e non per la manutenzione, in quanto il regolamento condominiale stabilisce che «le sole spese di esercizio degli ascensori saranno ripartite fra i 54 alloggi secondo i millesimi della tabella C» (e cioè ex articolo 1124 del Codice civile), facendo quindi distinzione fra spese di manutenzione e spese di esercizio. Vorrei sapere se questo tipo di ripartizione è corretto.
Maggioranze e criteri per locare la ex portineria
Nel caso in cui il condominio intenda destinare a locazione i locali della ex portineria, è necessario provvedere a un cambio di destinazione d'uso? Inoltre, per l'approvazione è necessaria l'unanimità oppure è sufficiente la maggioranza, e quale, dei millesimi di proprietà?
I lavori al balcone e la rimozione delle tende da sole sottostanti
Nel caso si renda necessaria la manutenzione di un balcone in un condominio, si chiede se le spese per lo smontaggio e il rimontaggio delle tende da sole dell'appartamento sottostante sono a carico del proprietario del balcone che necessita dei lavori, del proprietario delle tende o se vanno ripartite tra i due condòmini.
Per i lavori straordinari non serve un conto dedicato
Un condominio è in procinto di deliberare lavori straordinari, non di particolare entità, con fornitori e contratti diversi. Come da articolo 1135 del Codice civile, quando l’assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, corre l’obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Si chiede se la costituzione del fondo speciale obbligatorio per ogni delibera su lavori straordinari comporti, per legge o per automatismo, l’apertura di un nuovo conto corrente dedicato. Oppure il fondo speciale obbligatorio può essere gestito tramite specifica separata contabilità, utilizzando il conto corrente condominiale già esistente?
Suddivisione spese, «prevale» il regolamento condominiale
In una palazzina in montagna, di due piani, è necessario provvedere al rifacimento dei parapetti in legno dei terrazzini degli appartamenti, oramai molto ammalorati. Il regolamento condominiale attribuisce la spesa della manutenzione delle parti in legno, di proprietà esclusiva, ai soli proprietari dei terrazzini ma, allo stesso tempo, definisce "bene comune" l'estetica del fabbricato in ogni sua parte, anche se di proprietà esclusiva. I condòmini del piano terra, i cui appartamenti sono privi di terrazzini, sono chiamati a concorrere alla spesa in questione?
L’assemblea non può disporre l’accesso agli appartamenti
Nell’ultima assemblea del nostro condominio, l’amministratore ha sottoposto a votazione una delibera che è stata approvata. Essa autorizza l’accesso, con l’ausilio di un tecnico abilitato (ingegnere), in tutte le proprietà private - oltre 70 appartamenti - al fine di verificare eventuali modifiche, effettuate in fase di ristrutturazione, agli allacci delle singole unità alle colonne di scarico condominiali. Una simile delibera è legittima? In altre parole, l’assemblea condominiale può autorizzare un accesso generalizzato nelle abitazioni private in assenza di specifici guasti, urgenze o segnalazioni puntualizzate? Quali sono i limiti dei poteri dell’amministratore e dell’assemblea in materia di ingresso nelle proprietà esclusive? Si domanda inoltre quali siano le modalità che il condominio deve seguire per effettuare controlli di questo tipo nel rispetto della normativa.
Se il fotovoltaico «esclusivo» è montato sul tetto comune
Sono proprietario di un immobile in condominio, con relativo sottotetto non abitabile. La copertura è fatta a tegole, e per provvedere alla manutenzione delle tegole si può accedere solo dal mio appartamento. Dato che vorrei montare sul tetto un impianto fotovoltaico a mio uso esclusivo, mi interessa sapere quali sono le comunicazioni o le eventuali autorizzazioni necessarie per tale intervento.
La salubrità dell'acqua va verificata pure nei condomìni
I condòmini dello stabile che amministro non vogliono inserire nel preventivo delle spese gli oneri collegati all'obbligo, di recente introduzione, di controllare la qualità dell'acqua dell'impianto, fino all'uscita dai rubinetti, per prevenire il rischio di legionella. Tale obbligo, che riguarda altre realtà (ospedali, enti), coinvolge anche i condomìni?
