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La modifica del riparto unitario per l'energia delle palazzine
Un condominio è costituito da diverse palazzine, ognuna servita da un proprio impianto centralizzato di climatizzazione (riscaldamento, raffrescamento e acqua calda). Ogni impianto serve soltanto il sottoinsieme di appartamenti di una palazzina. L’energia consumata da ogni impianto è separatamente fatturata in base al suo specifico contatore. Il regolamento di condominio contrattuale prevede che il condominio sia “unico” e che le spese di energia per la climatizzazione di tutte le palazzine siano cumulate e poi ripartite tra tutti i condòmini di tutte le palazzine in base ai consumi individuali, rilevati dai contatori di ciascun appartamento. L’assemblea ritiene che questo criterio sia inefficiente, perché impedisce l’adozione di eventuali strategie differenziate di risparmio energetico da parte delle singole palazzine (per esempio la riduzione degli orari di accensione). Pertanto, in coerenza con quanto prevede l’articolo 1123 del Codice civile, l’assemblea vorrebbe deliberare la gestione e ripartizione separata delle spese di energia elettrica per singolo impianto e rispettivo gruppo di condòmini-utenti. Quale maggioranza occorre per tale delibera?
Ok al fondo spese generale con le normali maggioranze
Nel condominio dove abito è stata proposta la costituzione di un fondo di accantonamento, destinato a future opere di manutenzione straordinaria e conservazione delle parti comuni dell'edificio. Tale delibera dev’essere approvata dall'unanimità dei presenti o è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi?
Piscina condominiale, da evitare l'apertura senza il bagnino
Abito in un condominio con la piscina e il regolamento contrattuale prevede periodo e orario di apertura della struttura. Alcuni condòmini vogliono modificarlo con delibera a maggioranza; in particolare vorrebbero ampliare l'orario per il bagno e aprire la piscina senza bagnino. È possibile deliberare a maggioranza? Si tratta di modifiche ammissibili?
Mancata nomina del custode, il servizio resta vacante
Il regolamento del nostro condominio, di natura contrattuale, prevede espressamente il servizio di portierato, ma, quando il vecchio custode è andato in pensione, in assemblea non è stato raggiunto il quorum necessario per deliberare l'assunzione di un sostituto. Vorrei sapere se, in una situazione del genere, l'assemblea possa limitarsi a lasciare vacante il posto, senza assumere un nuovo portiere, oppure se, essendo il servizio previsto dal regolamento contrattuale, sia prima necessario deliberarne la soppressione o modificare il regolamento con il consenso richiesto dalla legge. In altre parole, il mancato raggiungimento della maggioranza per la nomina del nuovo portiere può determinare, di fatto, la cessazione del servizio di portierato oppure il servizio deve ritenersi ancora esistente, fino a una valida deliberazione di soppressione dello stesso?
La telelettura dei contatori in base a nuove Linee guida
Con il decreto 4 marzo 2026, efficace dal 1° giugno 2026, il Mimit, ministero delle Imprese e del made in Italy, di concerto con il ministro della Difesa, ha adottato le nuove Linee guida per l'installazione e l'esercizio degli apparati concentratori Lpwan (Low power waide area network), tra cui rientrano anche i gateway Lorawan (Long range wide area network), sempre più diffusi negli edifici condominiali per la telelettura dei contatori di calore, dei ripartitori e dei contatori d'acqua. In molti condomìni il gateway radio è installato sulle parti comuni (per esempio nel vano scale, in copertura o nel locale tecnico), mentre i dispositivi terminali sono costituiti dai contatori e dai ripartitori radio installati nelle singole unità immobiliari, in base al Dlgs 102/2014 e al Dlgs 73/2020. Quando viene installato (di solito da un'azienda specializzata, con il condominio come fruitore) un gateway Lorawan, destinato esclusivamente alla contabilizzazione del calore e alla telelettura dei contatori, le nuove Linee guida comportano nuovi obblighi o adempimenti direttamente in capo al condominio o all'amministratore?
Tabelle: così il tecnico può accedere agli appartamenti
Un condominio ha approvato, con la maggioranza prevista, la revisione delle tabelle millesimali. Se uno o più condòmini non autorizzano, od ostacolano con ripetuti rinvii pretestuosi, l'accesso del tecnico nel loro appartamento per i rilievi necessari, come si deve procedere per consentire a quest'ultimo di accedervi e completare i rilievi?
Rettifica tabelle con modifiche oltre 1/5 in almeno un alloggio
Secondo l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, i valori millesimali delle unità immobiliari di un condominio possono essere rettificati quando risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. È corretto, quindi, dedurre che l’alterazione di oltre un quinto può essere anche il risultato cumulativo di più alterazioni, singolarmente di minore entità, avvenute nel tempo in più appartamenti, a seguito di ristrutturazioni più o meno rilevanti? La circostanza che, dopo l’approvazione delle attuali tabelle millesimali, siano state effettuate ristrutturazioni in diversi appartamenti, i cui i proprietari non hanno comunicato all’amministratore tipologia ed entità dei rispettivi lavori, giustifica una richiesta di verifica dell’eventuale alterazione complessiva dei millesimi per oltre un quinto?
L'amministratore interno deve agire nel rispetto del mandato
L’amministratore interno di condominio, che ricopre la carica a “titolo gratuito” già da alcuni decenni, può fare risultare i suoi diretti familiari come collaboratori per prestazioni fittizie e altri suoi incaricati contabili esterni, con addebito diretto al condominio del loro compenso? Il condominio è in regola fiscalmente?
Le maggioranze per adottare il regolamento assembleare
Vorrei sapere qual è la maggioranza necessaria perché l'assemblea condominiale adotti un regolamento, dato che non ne esiste uno contrattuale.
Ok alla delibera che indica in anticipo il nuovo portiere
Nell'ultima assemblea del nostro condominio era inserito all'ordine del giorno il seguente punto: «Pensionamento del portiere e passaggio generazionale con assunzione del figlio, che ha già svolto in passato le funzioni di sostituto portiere». Durante la discussione, la maggioranza dei condòmini si è dichiarata favorevole alla proposta, ma un condomino ha sostenuto che non era possibile deliberare l'assunzione del nuovo portiere prima che il portiere in servizio formalizzasse le sue dimissioni. Vorrei sapere se questa interpretazione è corretta o se l'assemblea poteva deliberare contestualmente il pensionamento/le dimissioni del portiere e la successiva assunzione del figlio, con decorrenza subordinata alla cessazione del rapporto di lavoro esistente.
Privacy: al cambio di portiere nuove deleghe per la posta
Sono un portiere di condominio prossimo alla pensione. Dopo oltre quarant'anni di servizio, il mio incarico sarà affidato a un nuovo portiere. Nel corso degli anni, per esigenze di servizio, ho raccolto recapiti telefonici, contatti whatsapp e indirizzi di posta elettronica dei condòmini, utilizzati per comunicazioni inerenti alla gestione quotidiana dello stabile. Vorrei sapere se tali dati possono essere trasmessi al nuovo portiere, per garantire continuità al servizio, oppure se è necessario acquisire nuovamente il consenso degli interessati o seguire particolari procedure previste dalla normativa sulla privacy. Chiedo inoltre chiarimenti riguardo alle deleghe che molti condòmini hanno rilasciato a mio nome per il ritiro della corrispondenza e dei pacchi: con la cessazione del mio rapporto di lavoro, tali autorizzazioni decadono automaticamente oppure possono ritenersi valide anche per il nuovo portiere?
Compensi a legali dovuti pure se la cifra non era concordata
Anni fa, un amministratore di condominio, in totale autonomia, ha affidato a un avvocato l'incarico di difendere il condominio in quanto un condomino aveva impugnato una delibera assembleare, poiché l'avviso di convocazione gli era pervenuto tramite raccomandata a.r. (con avviso di ricevimento) solo due giorni prima del giorno fissato per la seduta. Il prescritto tentativo di mediazione obbligatoria ha avuto esito negativo, per la mancata partecipazione dell'amministratore e dell'avvocato. Il giudice ha poi annullato la delibera in questione, con spese compensate. Ora, l'avvocato del condominio comunica che, in caso di mancato pagamento della parcella, procederà con decreto ingiuntivo. Si precisa che nel fascicolo processuale, consegnato dall'avvocato al condominio, manca l'accordo, per iscritto, tra amministratore e legale in merito all'importo del compenso. Esistono i presupposti per opporsi a un eventuale decreto? Vi sono precedenti giurisprudenziali?
