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Affitto breve on line: se la Cu è inviata a un comproprietario
Due soggetti proprietari di un immobile hanno un contratto con una piattaforma on line per concederlo in locazione breve. Le somme vengono inviate ai due comproprietari con applicazione della ritenuta d'acconto, ma l'intermediario rilascia la certificazione unica (Cu) solo nei confronti di uno di loro, imputandogli tutta la somma derivante dalla locazione. Come bisogna comportarsi in sede di dichiarazione dei redditi?
Per la locazione turistica l'imprenditorialità va provata
Alla luce delle novità introdotte con la legge 199/2025, di Bilancio per il 2026, si assume la presunzione di imprenditorialità per coloro che concedono in locazione breve tre appartamenti. La normativa parla di locazioni brevi, che, anche sulla base delle disposizioni regionali, sono da considerare differenti rispetto ai contratti di locazione turistica. Pertanto, chi ha tre o più immobili locati con contratti annuali aventi natura turistica continua a operare nel regime dei privati?
L’alloggio in comproprietà destinato a locazione breve
Madre e figlio hanno un appartamento in comproprietà al 50 per cento, ma soltanto il figlio ha comunicato al Suap (sportello unico delle attività produttive) l'avvio dell'attività di locazione breve, in forma non imprenditoriale, ha richiesto il Cin (codice identificativo nazionale) e ha stipulato un contratto con una piattaforma online, per la ricerca della clientela. Inoltre, il figlio è il solo a incassare i canoni e a ricevere la certificazione unica. Si chiede se è possibile che il figlio dichiari, nel quadro RB del modello Redditi Pf, il possesso al 50 per cento e i canoni al 100 per cento, indicando, nei casi particolari, il codice 5 e il Cin, e che la madre dichiari solo il possesso al 50 per cento.
Così l'imputazione dei canoni anticipati per il box donato
L’8 settembre 2025, un contribuente, residente all’estero, ha accettato la donazione, disposta dalla madre a gennaio 2025, di due unità immobiliari, site in Italia: un’abitazione (a disposizione) e un box auto, locato a terzi. Nell’atto di donazione è riportato che «gli effetti della donazione decorreranno... dalla notifica al donante dell’accettazione da parte del donatario». Il contratto di locazione del box aveva scadenza al 30 settembre 2025, con previsione di canoni semestrali anticipati, e, pertanto, il semestre primo aprile-30 settembre era stato incassato in via anticipata interamente dalla madre. Ai fini della tassazione del canone di locazione del box, il semestre va attribuito interamente a quest’ultima, perché è lei che ha incassato l’intero corrispettivo (principio di cassa), oppure, per il periodo 8-30 settembre, va imputato al figlio (principio di competenza), nonostante il fatto che egli non abbia, direttamente, incassato alcunché? In tale secondo caso, è corretto considerare la parte a lui imputabile con decorrenza dalla data di accettazione della donazione?
Per Comuni colpiti da calamità la cedolare resta più leggera
Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista la possibilità di applicare l’aliquota del 10% al verificarsi di alcune condizioni, come nel caso dei contratti stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza, a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi ex articolo 2, comma 1, lettera c, della legge 225/1992. Si chiede se quest’ultima casistica si possa ancora applicare con riferimento ai Comuni indicati dal Dpcm 24 luglio 2009, riguardante la «Dichiarazione dello stato di emergenza in ordine agli eccezionali eventi meteorologici che hanno colpito le province di Varese, Bergamo, Como e Lecco nei giorni dal 15 al 18 luglio 2009».
Canoni «ordinari» sempre dichiarati dal proprietario
Il proprietario di un immobile abitativo concede al figlio, con contratto di comodato, l’uso dello stesso. Il comodatario, successivamente, affitta l'immobile con contratto di locazione ordinaria (in altre parole, non di affitto breve). I canoni dovranno essere dichiarati dal proprietario o dal comodatario?
L’immobile locato che sarà posseduto da un solo coerede
Alla chiusura di una successione testamentaria, un immobile locato sarà interamente di proprietà di una delle tre coeredi, mentre le altre due riceveranno un ristorno economico, in modo da evitare la lesione della quota di legittima. Il subentro del contratto di locazione può essere fatto esclusivamente a nome della futura intestataria dell'immobile, dalla data di apertura della successione? Nel modello 730 della futura intestataria dell'immobile, potrà essere dichiarato il 100% del canone di locazione a partire dalla data di apertura della successione, senza che le altre due eredi indichino il canone, che non avranno incassato? Per il periodo intercorrente tra la data di apertura della successione e la data dell'intestazione dell'immobile all'erede "designata", che cosa dovrà essere indicato nel 730 delle due eredi non destinatarie dell'immobile?
Affitti lunghi: quando scatta l'obbligo di aprire partita Iva
Un contribuente detiene diversi immobili a uso abitativo (oltre cinque), tutti locati con contratti a lungo termine. Questo soggetto ha l'obbligo di aprire la partita Iva, oppure tale obbligo è a carico dei soli proprietari che affittano a breve termine?
Imu e Irpef sul fabbricato rurale affittato al pensionato agricolo
Sono proprietario di un’abitazione facente parte di un fondo agricolo. Il terreno, unitamente all’abitazione e al fabbricato rurale, è affittato con contratto di affitto di fondi rustici a un ex coltivatore diretto, ora pensionato agricolo. L’affittuario abita, di fatto, nella casa di mia proprietà, insieme con la compagna e il figlio (non agricoltori), ma ha trasferito la sua residenza presso un altro immobile, di sua proprietà, sito nello stesso Comune. Vorrei sapere se e come la situazione sopra rappresentata influisce sulla determinazione delle imposte a mio carico. In particolare vorrei sapere come devo considerare l’abitazione ai fini Imu e ai fini delle imposte sui redditi. Devo dichiarare la rendita catastale nel Modello 730?
La «rinuncia» alla cedolare in modo da detrarre il mutuo
Mia figlia, proprietaria di un immobile in Italia, acquistato con un mutuo, è iscritta all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (Aire) dal 2025. Attualmente, dà in locazione tale immobile con la modalità degli affitti brevi, tramite Airbnb. Dal momento che, a partire dal 2026, il suo unico reddito in Italia saranno questi canoni, che sono utilizzati per pagare il mutuo, mia figlia può - in sede di dichiarazione dei redditi - optare per la tassazione separata, in modo da detrarre gli interessi del mutuo? Inoltre, Airbnb applica la ritenuta del 21% definendola "cedolare secca", mentre io ritengo che sia una ritenuta d'acconto. Chiedo un chiarimento al riguardo.
La cedolare sulla casa vacanze affidata al property manager
Se affido la gestione della mia casa vacanze a un property manager con partita Iva - il quale incassa direttamente i corrispettivi dagli ospiti, trattiene le proprie commissioni e sostiene le spese operative (pulizie, biancheria, utenze, servizi), per poi riversarmi il saldo -, come dev'essere calcolata la ritenuta della cedolare secca? In particolare, la base imponibile della cedolare dev’essere costituita dall’importo lordo versato dagli ospiti oppure, dato che il property manager gestisce integralmente l’attività e trattiene i costi prima del riversamento, è possibile applicare la ritenuta sull’importo netto, al netto delle spese trattenute? Cambia qualcosa, ai fini dell’imposizione fiscale, se i corrispettivi sono percepiti direttamente da me oppure sono incassati dal property manager per mio conto? In sostanza, l’imposta (del 21 o del 26 per cento) deve, comunque, essere applicata sui corrispettivi lordi, a prescindere da chi materialmente li incassa?
Il privato con la partita Iva per gestire affitti in essere
Un soggetto, persona fisica, intende gestire, con partita Iva, la locazione di tre immobili (due abitazioni e un negozio) a partire dal 1° gennaio 2026. I tre immobili sono già concessi in locazione da questo soggetto come privato, per cui si chiede se - intendendo egli gestirli come imprenditore individuale, a partire dal 2026 - è necessario risolvere i contratti in essere e rifarli, oppure se è possibile proseguire fatturando e tassando diversamente i canoni percepiti dal 2026.
