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Supercondominio «doc»con la riforma l'istituto ha trovato riconoscimento nel codice civile

Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto "supercondominio" trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.
Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all'interno del Codice civile. Il nuovo articolo 1117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il "supercondominio".
Il legislatore, tuttavia, non usa espressamente tale definizione, ormai entrata nel gergo comune, ma preferisce identificare questa fattispecie nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile.

La costituzione
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio espressa in apposite manifestazioni o in approvazioni assembleari. Per la sua esistenza è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, i parcheggi), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.
Spetta, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Doppie tabelle
Laddove esista un supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.
Ai fini dell'applicabilità della disciplina dettata per il condominio, non occorre solamente che vi siano beni in comune, ma occorre che questi siano tali ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. Occorre, pertanto, che vi sia una relazione di accessorietà a principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, ove il titolo non disponga diversamente. Tale requisito costituisce il fondamento tecnico per l'attribuzione ex lege del diritto di condominio.
Il supercondominio vi sarà quindi, ad esempio, quando almeno due edifici abbiano in comune la centrale termica o le aree a parcheggio (parti comprese nell'articolo 1117 Codice civile).

La comunione
Non sussisterà invece quando, se diversamente non sarà previsto dal titolo, avranno in comune una piscina o i campi da tennis, beni, cioè, non necessari per l'esistenza dello stesso. In quest'ultimo caso troverà invece applicazione la disciplina della comunione. La differenza è sostanziale.
Si pensi che nella comunione, ai sensi dell'articolo 1101 del Codice civile, le quote dei partecipanti si presumono eguali e il concorso, tanto nei vantaggi quanto nella contribuzione alle spese, è in proporzione delle rispettive quote.
La diversa utilità dei beni comuni rappresenta, difatti, il criterio discretivo della disciplina applicabile in quanto, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità fine a se stessa del diritto dei partecipanti che, ove lo vogliano, possono chiederne lo scioglimento, nel condominio i beni comuni sono indivisibili.
Nei supercondomini, quindi, in cui vi siano beni in comunione non necessari per l'esistenza degli stessi, consegue che vi devono essere tre tabelle millesimali: 1) quella del singolo edificio; 2) quella delle parti comuni tra tutti gli edifici ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile; 3) quella dei beni ricadenti in comunione (i cui costi andranno ripartiti in parti uguali indipendentemente dai millesimi del supercondominio).
Il tutto, si ripete, se diversamente non è previsto dal regolamento avente natura contrattuale (accettato e sottoscritto da tutti i condomini oppure predisposto dal costruttore, allegato al primo atto di vendita e richiamato, per accettazione, in tutti gli atti di alienazione successivi) o dai singoli atti di acquisto. In essi potrà essere contenuta la disposizione secondo la quale anche i predetti beni ricadono nel condominio con conseguente applicazione della relativa disciplina. Infatti, l'articolo 1117 del Codice civile è derogabile dal "titolo contrario".
Il predetto regolamento potrà quindi prevedere la natura condominiale di quei beni solitamente non legati da un vincolo di accessorietà necessaria quali, ad esempio, gli impianti sportivi.

L'amministratore
Tra le norme compatibili per il supercondominio, e quindi ad esso applicabili, vi è senz'altro l'articolo 1129 del Codice civile. Quindi, nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell'amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. Occorrerà quindi un amministratore per ciascun condominio (se superiore agli 8) e uno per il supercondominio.
L'amministratore sarà obbligato alla tenuta e all'aggiornamento dei registri. Nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, vi dovrà essere una parziale duplicazione di registri, anche nel caso in cui (non infrequente) l'amministratore sia lo stesso.
Vi dovranno essere tanti conti correnti quanti sono i condomini dotati di amministratore, oltre al conto corrente intestato al supercondominio. Si ricordi infatti che è considerata grave irregolarità giustificante revoca da parte dell'autorità giudiziaria, la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio di altri condomini.
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Il Punto
Assemblea: regole diverse con più di 60 proprietari
La giurisprudenza precedente la riforma aveva ritenuto nulla la clausola del regolamento contrattuale che prevedeva che l'assemblea di un supercondominio fosse composta dai soli rappresentanti dei singoli condomini, anzichè da tutti i comproprietari.
Il legislatore ha, in parte, invece fatto propria questa modalità di svolgimento delle assemblee del "supercondominio" nei casi di complessi edilizi composti da oltre 60 partecipanti, prevedendo che ad esse parteciperanno solo i rappresentanti dei singoli condomini. Fino al citato numero dovranno essere convocati tutti i condomini.
Anche nel caso di "supercondomini" composti da oltre sessanta partecipanti, la particolare disciplina trova applicazione solo in due casi: gestione ordinaria e nomina dell'amministratore.
Il limite dei «60»
In tutti gli altri casi (manutenzione straordinaria, innovazioni eccetera), anche se il "supercondominio" è composto da oltre 60 partecipanti, le assemblee si svolgeranno normalmente con la convocazione di tutti i partecipanti. La norma citata è inderogabile e, pertanto, è vietata la disposizione contenuta nel regolamento avente natura contrattuale che estende la possibilità di conferire delega al rappresentante del condominio per qualsiasi materia diversa dalla "gestione ordinaria o nomina dell'amministratore". Ugualmente, il regolamento non potrà derogare all'obbligo della nomina dei rappresentanti.
Si potrebbe quindi verificare il caso in cui nella stessa assemblea occorra deliberare, oltre alla "gestione ordinaria e nomina dell'amministratore" anche su materie che esorbitano da queste (ad esempio manutenzione straordinaria, innovazioni eccetera). Se così fosse, i partecipanti, pur presenti, non solo non potranno votare i punti aventi ad oggetto la "gestione ordinaria e nomina dell'amministratore", ma nemmeno potranno prendere parte alla discussione. Esauriti tali punti, passando ai successivi, cesseranno i "poteri" dei rappresentanti e la votazione verrà effettuata da tutti i (super)condomini.
Il rappresentante
La nomina del rappresentante deve essere effettuata dall'assemblea di ciascun condominio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (la stessa prevista per le innovazioni). Al rispetto di tale obbligo sono tenuti anche i condomini fino a 8 partecipanti sprovvisti di amministratore.
Nel caso in cui la maggioranza non si formi, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora, invece, nessuno abbia fatto ricorso all'autorità giudiziaria, è necessario che uno dei rappresentanti già nominati invii una diffida affinchè si proceda alla nomina. La diffida dovrà essere inviata all'amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condomini. La diffida deve contenere un termine che il legislatore definisce "congruo" affinchè il condominio provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l'amministratore del condominio inadempiente, anche se l'assemblea era già stata convocata ma non era riuscita a deliberare stante il mancato raggiungimento del quorum, deve in ogni caso convocarne un'altra. Se nemmeno questa volta la maggioranza si forma, sarà possibile ricorrere al tribunale affinchè provveda alla nomina. La convocazione andrà inviata ai rappresentanti nominati i quali, a loro volta, la dovranno far pervenire agli amministratori dei singoli condomini. Analoga sorte segue la spedizione del verbale. L'amministratore non potrà essere nominato rappresentante.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante ha pertanto carta bianca e può votare anche in senso difforme a quanto eventualmente discusso dall'assemblea che lo ha nominato e che avrà fatto le opportune riflessioni in merito agli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea del supercondominio.
Trovando però applicazione le norme in materia di mandato, egli dovrà operare con la diligenza del caso e curare gli interessi dei propri rappresentati. L'articolo nulla dice sulla durata dell'incarico. Tuttavia, tutte le norme del condominio (salvo diversa esplicita previsione) sono orientate verso la durata annuale. Pertanto, la medesima durata dovrebbe essere applicabile al rappresentante.
Questo, in seno alle assemblee, rappresenterà il totale numero dei partecipanti e dei millesimi del condominio rappresentato.
© RIPRODUZIONE RISERVATALa procedura per nominare il «gestore» del complesso
La nomina dell'amministratore nei supercondomini composti da oltre 8 partecipanti, che ancora ne sono sprovvisti, segue le stesse regole previste per il condominio.
La convocazione può essere effettuata da qualsiasi partecipante.
Il problema potrebbe essere reperire tutti i dati.
Nei complessi edilizi fino a 60 partecipanti, chiunque potrà chiedere agli amministratori dei palazzi di prendere visione ed estrarre copia del registro di anagrafe condominiale. Da esso potrà acquisire tutti i nominativi e gli indirizzi dei condomini ai quali inviare la convocazione.
Non vi sarebbero dubbi sulla consultabilità di tale registro da persona non condomina di quel palazzo, in quanto l'articolo 1129 del Codice civile prevede che la consultazione è consentita a coloro che vi hanno interesse. Quest'ultimo è insito nella necessità di provvedere alla convocazione.
Nei supercondomini, composti, invece, da oltre 60 partecipanti, ciascun condomino potrà chiedere all'amministratore di ciascun condominio di procedere alla nomina del rappresentante dello stesso. A quest'ultimo andrà poi inviata la convocazione stante la particolare procedura per la partecipazione alle assemblee nelle quali è prevista la nomina dell'amministratore del supercondominio.
Trattandosi di atto necessario, per il quale non vi è competenza dei singoli amministratori dei condomini, si ritiene che il condomino che abbia preso l'iniziativa, abbia poi diritto al rimborso delle spese anticipate per la convocazione (raccomandate, affitto locale eccetera).
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Il caso/1. Un impianto al servizio di due palazzi autonomi impone un amministratore «terzo»
Basta il riscaldamento in comune
Il nostro condominio è riscaldato da una centrale termica posta in altro edificio strutturalmente autonomo rispetto al nostro. L'amministratore dell'altro palazzo, a fine anno, ci comunica la quota di nostra spettanza e il nostro amministratore ripartisce la spesa. Cambia qualcosa con la riforma?
Già prima della riforma la realtà, così come descritta, era configurabile quale supercondominio. In ogni caso, la legge 220/2012, apportando modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, ha eliminato ogni possibile incertezza sul punto. Il supercondominio sussiste, tra l'altro, qualora più edifici, o più condomini, abbiano quali parti comuni, ad esempio, un impianto qual è quello del riscaldamento centralizzato. In questi casi si applicano, laddove compatibili, le norme in materia di condominio. Ne consegue che il sistema di riscaldamento (produzione e distribuzione) appartiene a tutti i condomini serviti da tale impianto.
Il tutto, ovviamente, se il contrario non risulta dal regolamento avente natura contrattuale o dagli atti di acquisto.
Il locale che ospita la centrale termica, sempre che diversamente non risulti dal titolo, invece appartiene ai condomini del palazzo che ospita l'impianto. La sua manutenzione sarà a cura degli stessi, fatti salvi quegli interventi necessari per l'impianto di riscaldamento quali, ad esempio, le opere ai fini antincendio. Per quanto attiene invece all'impianto, occorre distinguere le diverse parti dello stesso. I sistemi di produzione e circolazione (caldaia, impianto elettrico, vasi di espansione, pompe di circolazione eccetera) appartengono a tutti i condomini serviti.
Diverso, invece, per il sistema di distribuzione, ovvero la tubazione necessaria per distribuire il calore dalla centrale termica ai singoli edifici e, da qui, all'interno di ciascun appartamento.
I relativi collegamenti sono comuni fino al punto di diramazione. Le tubazioni, pertanto, che vanno a servire esclusivamente un edificio, saranno di proprietà dei condomini di quest'ultimo. Solo questi saranno tenuti alla conservazione e saranno invitati alle assemblee per le relative delibere. Tra le norme del condominio che trovano applicazione al supercondominio vi è senz'altro l'articolo 1129 del Codice civile che obbliga alla nomina dell'amministratore nei casi in cui i partecipanti siano in numero superiore ad 8. Nel caso in esame, pertanto, occorrerà un amministratore per ciascun condominio e uno per il supercondominio (avente a oggetto, quest'ultimo, solo l'impianto di riscaldamento). Occorreranno anche tre conti correnti.
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Il caso/2. L'atto di vendita o il regolamento definiscono se edifici distaccati sono soggetti alla stessa gestioneUn titolo per i garage separati
Il nostro condominio è composto da un edificio principale, un cortile e un corpo staccato nel quale vi sono solo dei garage. È corretto avere un solo amministratore per l'insieme?
In base all'articolo 1117, Codice civile, l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio, può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo. Questo può essere costituito dai singoli atti di vendita, oppure da un regolamento avente natura contrattuale (allegato al primo atto di acquisto e richiamato in ogni atto di vendita successiva) nel quale espressamente viene previsto che i due corpi staccati, unitamente al cortile, formano un unico condominio.
In assenza di siffatta previsione non è possibile identificare un solo condominio bensì due distinte realtà aventi in comune tra esse il cortile (Cassazione 19 aprile 2013, n. 9654). Poco importa che il "blocco staccato" dei garage sia inserito in un'unica tabella millesimale comprendente anche l'edificio "principale".
La tabella millesimale riguarda, infatti, la corretta misura della partecipazione del singolo proprietario al godimento delle cose comuni, con il corrispondente carico delle spese, e non attiene alla proprietà intesa quale diritto reale (Cassazione 26 marzo 2010 n. 7300). Si consideri, infatti, che la stessa può essere approvata a maggioranza, non necessitando l'unanimità dei consensi.
Nemmeno è rilevante, ai fini della previsione di un unico condominio, la circostanza che il cortile condominiale sia utilizzato per accedere ai garage e al corpo principale, non facendo l'uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dello stesso.
Pertanto, se il contrario non risulta dal titolo, il cortile apparterrà ai proprietari dell'edificio principale e dell'edificio adibito a garage i quali, a loro volta, sono considerati condomini separati (si consideri che la riforma ha abbandonato il concetto di condominio solo in senso verticale, considerando tale anche quello posto in orizzontale come, ad esempio, la fila di box).
Occorrerà pertanto una gestione separata solo per il cortile.
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